Wanneer heb ik toestemming van de VvE nodig voor mijn verbouwing?
Het zal je maar gebeuren… Je hebt net een verbouwing achter de rug en hebt hiervoor geen toestemming van de VvE aangevraagd.
Het ging immers om een draagmuur verwijderen die in jouw appartement stond. Verder ziet niemand dat muurtje toch? Dus waarom zou je toestemming nodig hebben voor deze verbouwing.
Het is helaas iets wat veel mensen denken, maar het is soms lastiger dan je denkt om te bepalen wie er over jouw verbouwing mag beslissen. Vandaar dat er ook vaak verwarring ontstaat en het bij veel van onze klanten misgaat.
Je ziet nu misschien met je handen in het haar, maar geen nood!
Na het lezen van deze blog weet jij precies wat de VvE doet, wanneer je toestemming van de VvE nodig hebt en waarom dit precies het geval is.
Heb je nou al verbouwd zonder toestemming van de VvE terwijl dit wel nodig was? Dan lees je in het laatste hoofdstuk wat je kunt doen!
Voer je constructieve wijzigingen door aan jouw woning? Bijvoorbeeld als je een aanbouw bouwt, een draagmuur verwijdert of een trapgat wilt maken?
Dan moet de VvE een constructieberekening ontvangen. Dit is nodig voor de verzekering en voor het voldoen aan de regelgeving. Klik hier voor meer informatie over een constructieberekening voor jouw VvE.
Wat is een VvE?
Om te weten wanneer je toestemming van de VvE nodig hebt, moet je natuurlijk wel weten wat de VvE is.
Dat VvE staat voor Vereniging van Eigenaren wist je waarschijnlijk wel. En zo niet, dan weet je dat nu!
Het is een vereniging of organisatie waarin alle, je verwacht het niet, ‘eigenaren’ verenigd zijn. Deze eigenaren zijn de personen die in een appartement binnen een complex wonen.
Wanneer je dus een appartement koopt wordt je automatisch lid van de VvE. Het is dus niet nodig om hier nog achteraan te gaan mocht je nu twijfelen of jij wel lid bent. Dit geldt daarom ook voor jouw buren en alle andere omwonende.
Het ‘lidmaatschap’ stopt pas wanneer je het appartement verkoopt. Je uitschrijven is dan ook niet nodig.
Overigens koop je ook niet het appartement zelf, maar appartementsrecht. Maar wat is dat dan?
Wat is appartementsrecht?
Het appartementsrecht is het exclusieve recht op het gebruik van een appartement. Bij dit gebruik hoort ook het recht op het aanpassen van die ruimte. Je hebt letterlijk het recht op het appartement.
Waarom zegt men dan altijd dat je een appartement koopt? Dat is puur omdat dit makkelijker is en een appartement zelf veel tastbaarder is dan een recht. Dat recht is puur schriftelijk.
Het appartementsrecht benadrukt ook gelijk het verschil tussen een koop en huurwoning. Zo’n huurwoning geeft je namelijk niet de beschikking tot het appartementsrecht. Daarom mag je ook geen grote veranderingen aanbrengen in zo’n huurhuis.
Naast het appartement zelf, geeft het recht je overigens ook de beschikking over een berging. Een eventuele lift of galerij behoort overigens alle eigenaren toe omdat deze niet door één persoon gebruikt worden.
En om nog even terug te komen op het vorige hoofdstuk. Het zijn dus niet zo zeer de appartement eigenaren, maar de appartementsrecht eigenaren die lid zijn van de VvE.
Dit doet de VvE!
Goed… Je weet nu wat een VvE doet en wat een appartementsrecht is. Maar wat doet die VvE dan en wat is jouw rol als lid van de VvE?
De belangrijkste taak van de VvE is het onderhouden en het beheren van het gehele appartementencomplex. Onder dat onderhoud val het groot en klein onderhoud.
Voor groot onderhoud moet net als in normale huishoudens gespaard worden en dit sparen valt dus onder de verantwoording van de VvE. Daarnaast is ook het verzekeren van het gebouw geregeld door de VvE.
Dit heeft natuurlijk ook invloed op het recht van de VvE…
Want zoveel verantwoordelijkheid gaat natuurlijk gepaard met het recht op besluitvorming over dat gebouw. Deze besluitvorming ontstaat door vergaderingen die de VvE minimaal één keer per jaar moet beleggen.
Alle leden van de VvE hebben in deze vergadering stemrecht en dus heb jij ook toegang tot de vergadering. Het splitsingsreglement bepaalt vervolgens hoe zwaar elke stem telt. Het kan dus zo zijn dat de één meer stemrecht heeft dan de ander.
Voor een gewoon besluit is enkel een meerderheid van de stemmen nodig. Dus de helft van de stemmen plus één is al voldoende. Er zijn echter ook bijzondere besluiten, zoals het wijzigen van het splitsingsreglement. Hiervoor is dan ook 4/5 van de stemmen nodig.
Daarnaast is het ook nog mogelijk dat in het splitsingsreglement zelf een andere verhouding staat aangegeven. Dit reglement geeft dus niet alleen hoe zwaar een stem meetelt, maar ook wanneer er voldoende stemmen zijn om het besluit te nemen.
Wanneer heb ik toestemming nodig van de VvE?
Dan de vraag waar deze blog om draait: wanneer heb je nu eigenlijk toestemming nodig van de VvE?
Laten we positief beginnen. Wettelijk gezien is het zo dat een appartementseigenaar, dus de eigenaar van een appartementsrecht, zonder toestemming van de VvE veranderingen mag aanbrengen in zijn woning.
Daarvoor heb je immers het appartementsrecht gekocht.
Bij constructieve wijzigingen aan jouw woning heb je altijd toestemming van de VvE nodig. Dit omdat je ook de woningen van jouw buren 'in gevaar brengt'.
Je toont aan dat jouw verbouwing veilig is door een constructieberekening van een constructeur. Klik hier voor meer informatie over een constructieberekening voor jouw VvE.
Toch kan er in het splitsingsreglement staan dat er van deze toestemming afgeweken mag worden en dit is dan ook vaak het geval. Er zijn namelijk genoeg gevallen waarbij je wel toestemming van de VvE nodig hebt.
Dit wordt immers ook besproken tijdens de algemene leden vergadering.
De regels in het reglement hebben vooral betrekking op het verbouwen van gemeenschappelijke delen. Maar…
Wat zijn de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex?
Hierover verschillen de meningen nogal. Ik zal het je daarom zo uitgebreid mogelijk uitleggen en dan uiteindelijk onze beschrijving van de gemeenschappelijke delen geven.
Allereerst zijn er natuurlijk de overduidelijk gemeenschappelijke delen. Dit zijn de liften of galerijen die door meerdere personen gebruikt worden. Zoals ik eerder al zei valt dit onderhoud ook onder de VvE.
Er zijn echter ook gemeenschappelijke delen waarbij het onderscheid tussen privé en gemeenschappelijk niet zo voor de hand ligt. Je zou kunnen zeggen dat ze soms door elkaar lopen.
Een voorbeeld is het weghalen van een draagmuur of het aanpassen van leidingen. Daarnaast is het veranderen van kozijnen ook gemeenschappelijk.
Misschien heb je de rode draad al een beetje door?
Gemeenschappelijke delen zijn de delen aan een complex die betrekking hebben op meer dan één persoon.
Mocht je nog twijfelen of het deel dat je wilt verbouwen gemeenschappelijk of privé is. Ga dit dan altijd na voordat je gaat verbouwen.
Waarom heb ik toestemming nodig van de VvE?
Je weet nu wanneer je toestemming van de VvE nodig hebt. Maar waarom heb je die toestemming nodig? Het is toch jouw appartement waar we het over hebben!
Voor alle gemeenschappelijke delen van jouw appartement geldt dat zij betrekking hebben op meer dan één persoon. Dat weet je al uit het vorige hoofdstuk.
Maar dat ze betrekking hebben op die personen is ook de reden dat je toestemming nodig hebt!
Laten we weer terugkomen bij het voorbeeld van de draagmuur. Je weet dat deze draagmuur een gemeenschappelijk deel is, maar waarom heb je dan ook toestemming nodig?
Een draagmuur is een dragend onderdeel van de gehele constructie. Dus, iedereen die boven jou woont in het complex heeft indirect te maken met die dragende muur. Verwijder je de muur, dan verwijder je een belangrijk onderdeel van de constructie.
De VvE wil graag zekerheid dat de woningen veilig zijn. Voor problemen is de VvE uiteraard verzekerd. Voer je constructieve wijzigingen door aan jouw appartement? Dan wil de VvE voor de verzekering een constructieberekening ontvangen.
Klik hier voor meer informatie over het laten maken van een constructieberekening voor de VvE.
Het is dan ook logisch dat die boven buren, en dus leden van de VvE, stemrecht krijgen over die verbouwing en er toestemming voor moeten geven.
En zo gaat dat dus bij alle verbouwingen die gemeenschappelijk zijn. Je hebt er toestemming voor nodig omdat ze betrekking hebben op andere personen en die personen dus stemrecht moeten krijgen.
Toestemming van de VvE en de verwarring met de omgevingsvergunning
Nu je weet wanneer je toestemming nodig hebt voor jouw verbouwing is het belangrijk om nog een ander punt aan te stippen waarbij nogal wat verwarring ontstaat.
Zoals de titel van dit hoofdstuk al verklapt gaat het om de toestemming van de VvE en de toestemming van de gemeente in de vorm van een omgevingsvergunning. Die laatste is nodig bij sommige verbouwingen.
Om een omgevingsvergunning te krijgen voor bijvoorbeeld een dakterras en het verwijderen van een draagmuur heb je bouwtekeningen en constructieberekeningen nodig.
De verwarring die vaak ontstaat heeft te maken met deze twee vormen van toestemming. Men denkt namelijk wel eens dat je met toestemming van de VvE, geen toestemming van de gemeente nodig hebt.
Je snapt het al. Dit klopt niet!
Als je een omgevingsvergunning aan moet vragen heb je ook toestemming van de VvE nodig en andersom.
De verwarring rondom toestemming van de VvE en de gemeente
Maar eerst even de verwarring uitleggen. Het lijkt mij het makkelijkste om dit met een voorbeeld te doen.
Er kwam ooit een klant bij ons waarvan je zou kunnen zeggen dat hij in flinke nood verkeerde. Hij had namelijk al in het begin van het jaar een omgevingsvergunning gekregen voor zijn verbouwing en dacht dus dat de verbouwing plaats kon vinden.
Pas toen hij bijna klaar was met de verbouwing werd hij erop geattendeerd dat het voor zijn verbouwing, het verwijderen van een dragende muur, noodzakelijk was om toestemming van de VvE te krijgen. Alleen kreeg hij die toestemming niet…
In dit geval was de omgevingsvergunning maar de helft van de vereiste toestemming terwijl de aanvraag vaak meer moeite kost dan het aanvragen van toestemming van de VvE.
Waarom? Dat lees je in onze blog over de procedure van de omgevingsvergunning. Daarin lees je trouwens ook hoe je simpel een omgevingsvergunning aanvraagt.
Wij raden onze klanten altijd aan om eerst toestemming van de VvE aan te vragen en daarna pas de vergunningsprocedure te starten. Dit kost de minste moeite en behoed je voor vervelende tegenslagen.
Moet ik dan dus ook een omgevingsvergunning aanvragen als ik al toestemming heb van de VvE?
Het antwoord weet je natuurlijk al wel. Ja, als je toestemming hebt verkregen van de VvE betekent dit niet dat je ook toestemming van de gemeente hebt.
De VvE kijkt vooral naar de constructieve veiligheid en de hinder voor andere bewoners. De gemeente kijkt naast die constructieve veiligheid ook naar andere punten. Daarom moet je ook van de gemeente toestemming krijgen.
Wanneer je een omgevingsvergunning nodig hebt kan je een vergunningscheck doen bij het omgevingsloket op Omgevingsloket.nl.
Kortom…
Informeer je richting de VvE én de overheid (in de vorm van de gemeente).
Ik heb al verbouwd zonder toestemming van de VvE… Wat nu?
Of het nu is doordat je dacht dat het niet nodig was omdat je een omgevingsvergunning hebt gekregen, of omdat je simpelweg niet wist dat je toestemming nodig had, het kan voorkomen dat je geen toestemming hebt gevraagd aan de VvE maar dat je al wel verbouwd hebt.
Wat moet je nu dan doen?
Het is allereerst natuurlijk verstandig om direct alsnog toestemming aan te vragen bij de VvE. Zij zullen die aanvraag dan bespreken tijdens de leden vergadering en tot een besluit komen.
Dit besluit kan natuurlijk twee kanten opvallen.
In het beste geval keurt de VvE de verbouwing gewoon goed en kan de verbouwing gewoon doorgaan of het verbouwde gedeelte kan in zijn huidige staat blijven. Er is dan verder niets meer om je druk om te maken.
Aan de andere kant, kan de VvE je ook geen toestemming geven voor de verbouwing zoals we in het vorige voorbeeld hebben gezien. Gelukkig is er nu ook nog een kans dat de verbouwing niet teruggedraaid hoeft te worden.
De VvE heeft namelijk niet de bevoegdheid om dit te doen. Hiervoor moet een rechter ingeschakeld worden die jou of de VvE gelijk geeft. De uitspraak van de rechter bepaald of de verbouwing teruggedraaid moet worden of niet.
Tot slot
Als het goed is weet je nu precies wanneer je toestemming moet vragen van de VvE. Ook weet je dat je bij constructieve aanpassingen aan jouw woning altijd een constructieberekening moet laten maken.
Dit is nodig om te voldoen aan de regelgeving en voor de verzekering van de VvE.
Het aller belangrijkste blijft natuurlijk jouw verhouding met de VvE. Zorg er voor dat je open communiceert en dat je goed bent voorbereidt. Het van te voren regelen van jouw vergunningsaanvraag helpt daarbij enorm.
Zolang jij de vergunning hebt voor jouw verbouwwensen kan de VvE hier eigenlijk niet meer voorliggen.
Onze constructeurs helpen je graag met het maken van een constructieberekening voor jouw VvE. Dankzij ons ontwerp heb je een bouwhandleiding voor de aannemer, krijg je gegarandeerd een vergunning en heb je een document voor de verzekering van de VvE.
Klik hier voor meer informatie over het laten maken van een constructieberekening van jouw VvE.
Heb je nou nog vragen over de VvE? Misschien wil je meer weten over de verantwoordelijkheid van jou naar de VvE of is het toch niet helemaal duidelijk of je voor jouw verbouwing toestemming nodig hebt?
Laat dan gewoon even een berichtje achter in onze berichtenbox! Dan proberen wij je zo snel mogelijk te helpen.