9 redenen waarom het verwijderen van een draagmuur vaak duurder wordt dan begroot...
De kosten van het verwijderen van een draagmuur liggen gemiddeld genomen tussen de €5.000,- en €10.000,-. Een aardig bedrag waar de meeste mensen flink voor moeten sparen. Je wilt dit geld dus wel goed besteden.
Helaas spreek ik veel te vaak mensen die in een situatie als deze zijn beland:
De aannemer heeft een paar tegenvallers. De planning is uitgelopen en de kosten lijken steeds wat hoger uit te vallen. Er is extra geld nodig om de verbouwing af te kunnen maken.
Soms is zo’n situatie overmacht, in de meeste gevallen zijn die extra kosten draagmuur verwijderen onnodig!
Maar hoe komt dat dan?
Om die vraag te beantwoorden heb ik de afgelopen periode veel klanten, bekende aannemers en constructeurs gesproken.
Conclusie?
Het verwijderen van een draagmuur werd vaak duurder door één of meer van de onderstaande redenen…
Er wordt niet voldaan aan de regelgeving
Één van de meestvoorkomende redenen bij een duurdere verbouwing komt voort uit de onwetendheid van de huiseigenaren.
Het verbaasd mij namelijk elke week weer hoe weinig mensen weten dat het (gedeeltelijk) verwijderen van een draagmuur vergunningsplichtig is.
En ja. Dat is echt zo. Ook als je maar 1 meter of 10 centimeter muur weghaalt.
In artikel 3.2 uit het Besluit bouwwerken leefomgeving staat dat je altijd de constructieve veiligheid van een bouwwerk moet kunnen garanderen. Dit doe je door het laten maken van een constructieberekening.
Klik hier voor meer informatie over een constructieberekening voor het berekenen van jouw dragende muur.
Vergunningscheck draagmuur verwijderen
Op basis van de wetgeving heb ik onderstaande vergunningscheck gemaakt. Via deze vergunningscheck kun je controleren of je wel of geen vergunning moet aanvragen als je een draagmuur verwijdert.
Gevolgen van het niet aanvragen van een vergunning
Op de korte termijn loop je het risico op boetes van de gemeente. Die vallen relatief mee, maar kunnen wel voor een hoop vertraging tijdens de verbouwing zorgen.
De kosten lopen pas echt op als jij jouw huis wil gaan verkopen. In die gevallen moet je verbouwing namelijk gaan legaliseren. Niemand wil namelijk een huis kopen die niet voldoet aan de regelgeving.
Dat achteraf legaliseren is vele malen duurder (> €1.000,-) dan het aanvragen van een vergunning, voordat je gaat verbouwen.
Let op (!). De verantwoordelijkheid voor het aanvragen van een omgevingsvergunning ligt bij de huiseigenaar. Dus niet bij de aannemer!
Mijn tip?
Zorg er voor dat je altijd netjes een vergunningsaanvraag via het Omgevingsloket doet.
Er wordt verbouwd onder hoge tijdsdruk
Veel mensen die gaan verbouwen willen zo snel mogelijk klaar zijn.
Waarom?
- Ze hebben geen zin om in de rotzooi te zitten
- Ze willen zo snel mogelijk genieten van die mooie open ruimte
- Ze onderschatten de negatieve gevolgen van een hoge tijdsdruk tijdens een verbouwing
Resultaat?
Ik zie ontzettend vaak dat klanten een verbouwing van 6 weken in 3 of zelfs 2 weken willen proppen. De gevolgen hiervan zijn vrijwel altijd hetzelfde.
Een hoop stress en onnodig extra kosten.
Mijn tip?
Die is eigenlijk vrij simpel… Verbouw waar mogelijk nooit onder hoge tijdsdruk!
De constructeur maakt geen goed ontwerp
Een constructeur heeft ontzettend veel invloed op de totale kosten van jouw verbouwing.
Het is namelijk de taak van de constructeur om met zijn constructieberekening het meeste efficiënte ontwerp te maken. Zo’n efficiënt ontwerp moet rekening houden met jouw wensen, het benodigde materiaal en de manier van uitvoeren.
Een goede constructeur kan dus een hoop geld besparen. Terwijl een slechte constructeur jou een hoop extra kosten kan opleveren.
Mijn tip?
Zorg er voor dat jij een constructeur uitkiest die bezig is met het meest efficiënte ontwerp en niet met het ontwerp dat voor de constructeur het makkelijkste is uit te werken.
Een goede constructeur zorgt er voor dat de aannemer een ontwerp krijgt dat goed is uit te voeren. Klik hier voor meer informatie over een constructieberekening van een dragende muur.
Het bouwplan is niet gedeeld met de onderaannemers
Het maken van een goede planning voor jouw verbouwing is natuurlijk een belangrijk onderdeel van het bouwproces. Toch zie ik dat het hier best vaak fout gaat.
Dat komt meestal door:
- Er te weinig overleg is met de aannemer en zijn onderaannemers
- De planning niet volledig is
- Het tijdspad niet realistisch is
Vaak merk ik dat het bouwplan eenzijdig is gemaakt. En dat bijvoorbeeld de schilder hier helemaal niet in meegenomen is. Vaak hoor je dan verhalen als deze:
Schilder: leuk dat de aannemer wil dat ik donderdag en vrijdag kom schilderen. Maar dat gaat helemaal niet. Ik moet namelijk eerst schuren, en ik kan er pas bij als de loodgieter klaar is.
Zolang niet iedereen achter het bouwplan staat heeft het plan geen waarde. In die gevallen krijg je irritatie en gaat de verbouwing gegarandeerd vertraging oplopen.
Mijn tip?
Zorg er voor dat jouw bouwplan wordt gedeeld met zowel de aannemer als zijn onderaannemers. Zijn ze akkoord met het bouwplan? Laat iedereen dan ook zijn handtekening onder het plan zetten!
Jouw verbouwbudget wordt niet gedeeld met de aannemer, architect en constructeur
Ik hoor vaak dat mensen het eng vinden om volledig transparant te zijn over hun verbouwbudget. De bouw heeft hierin toch een slechte naam. Men is bang dat (met name) aannemers er op uit zijn om zoveel mogelijk geld te verdienen.
En ja.
Er zijn aannemers die hier op uit zijn. Maar de meeste aannemers vinden het gewoon leuk om jou te helpen met jouw verbouwing en zijn trots als ze een mooie verbouwing hebben gerealiseerd.
Nadelen van het niet delen van jouw verbouwbudget
Zolang de architect, constructeur en de aannemer niet precies weten wat jouw wensen zijn kunnen zij jou ook minder goed helpen. Hierdoor kun je hun kennis een stuk minder gebruiken. En dat is zonde.
Wat een goede tip van een aannemer kan jou een hoop extra waarde opleveren, of juist een hoop geld schelen.
Mijn tip?
Deel altijd jouw verbouwbudget en wensen met de specialisten. Het vertrouwen dat je hun geeft zorgt er voor dat jij meer waarde uit jouw verbouwing gaat halen!
De offerte van de aannemer wordt opgevraagd zonder dat het ontwerp duidelijk is
Eigenlijk weet een aannemer pas wat hij moet doen, nadat de constructeur de constructietekening heeft gemaakt. Op die tekening staat namelijk welke wijzigingen er in de constructie gemaakt moeten worden om jouw draagmuur goed te kunnen verwijderen.
Toch zie ik dat veel mensen al offertes hebben opgevraagd bij aannemers, terwijl ze geen constructieberekening hebben. Hierdoor baseren aannemers hun offerte op onvolledige informatie.
Gevolg?
Dat er meerwerkposten en stelposten op de offerte komen te staan. Hierdoor zijn de uiteindelijke kosten van jouw niet duidelijk, daarnaast blijkt dat stelposten en meerwerkposten verbouwingen vaak een stuk duurder maken.
Mijn tip?
Vraag pas offertes aan bij aannemers als het gehele ontwerp af is. Op die manier kun je de kosten van aannemers beter vergelijken en verklein je het risico op onverwachte extra kosten achteraf.
Er worden te weinig offertes aangevraagd
Aannemers en zeker goede aannemers zijn ontzettend schaars. Het is daarom best wel eens moeilijk om een goede aannemer te vinden. Veel klanten zijn al blij als ze eindelijk een offerte ontvangen.
Met die ene offerte wordt vaak genoegen genomen, dat verhoogt jammer genoeg de kans op een onnodig dure offerte.
Je kunt de offerte op die manier nu eenmaal niet vergelijken. De kans is hierdoor een stuk groter dat de offerte marktconform is.
Mijn tip?
Bel, mail ga desnoods langs bij minimaal 3 verschillende aannemers, en zorg dat je offertes hebt die je kunt vergelijken!
De verkeerde aannemer is geselecteerd
Bijna altijd wordt de goedkoopste aannemer geselecteerd. En juist dat is een potentiële oorzaak voor een duurdere verbouwing.
Hoe dat komt?
De kosten van de aannemer zijn natuurlijk een belangrijke criteria. Er zijn echter meer selectiecriteria van aannemers die je mee zou moeten nemen.
Denk hier bijvoorbeeld aan:
- Heeft de aannemer ervaring met het verwijderen van draagmuren?
- Is de aannemer verzekerd?
- Wanneer kan de aannemer beginnen met de verbouwing?
- Heb je een goed gevoel bij de aannemer?
- Wat zijn de referenties bij de aannemer?
Mijn tip?
Gebruik verschillende selectiecriteria als je de keuze voor een aannemer gaat maken.
Er zijn geen goede afspraken over meerwerk gemaakt
Deze reden zorgt niet alleen voor extra kosten, maar ook voor een hoop frustratie.
Vaak komt dat doordat het niet duidelijk is welke werkzaamheden voor meerwerk of minderwerk zorgen. Hierdoor ontstaan er vaak een discussies tussen huiseigenaren en de aannemer.
Die situaties leveren altijd alleen maar verliezers op.
Mijn tip?
Zorg dat je heel duidelijk hebt vastgelegd wat meerwerk is en wat niet. Vraag daarnaast of je op de hoogte gehouden kan worden van de hoogte van de meerwerkkosten.
In het kort
Er zijn verschillende redenen die ervoor zorgen dat het verwijderen van jouw draagmuur duurder wordt dan vooraf begroot. Denk hierbij aan het aanvragen van offertes, terwijl het ontwerp niet duidelijk is, of het niet goed maken van meerwerk afspraken met de aannemer.
Gelukkig zijn de meeste oorzaken van het duurder worden van jouw verbouwing vrij makkelijk te voorkomen.
Zorg er daarom voor dat je goed bent voorbereidt, dat je de juiste aannemer kiest en dat je voldoet aan de regelgeving!
Onze constructeurs helpen je graag met het maken van een constructieberekening voor verwijderen van jouw draagmuur. Dankzij ons ontwerp heb je een bouwhandleiding voor de aannemer, krijg je gegarandeerd een vergunning en heb je een document voor jouw verzekering.
Klik hier voor meer informatie over het laten maken van een constructieberekening van jouw dragende muur.
Heb je nog vragen over het verwijderen van een draagmuur? Laat dan een bericht achter in de berichtenbox. Ik of één van mijn collega’s komen dan zo snel mogelijk bij je terug!