Kan ik een opbouw op mijn uitbouw plaatsen en wat zijn de kosten?
Een opbouw op een uitbouw is voor veel gezinnen de perfecte manier om meer woonruimte te creëren. Je gebruikt jouw huidige uitbouw en creëert extra kamers op de bovenverdieping.
Het grote voordeel van een opbouw is dat je geen stuk tuin hoeft in te leveren, terwijl je de woning wel groter maakt.
Tip! Is de vierkante meterprijs in jouw wijk hoger dan €2.750,-? Dan is het plaatsen van een opbouw op jouw uitbouw een goede investering.
Veel mensen die een opbouw overwegen zitten alleen nog met de volgende 2 vragen.
Wat kost de opbouw op jouw uitbouw en wat moet je doen om de verbouwing tot een goed einde te brengen?
Die vragen beantwoord ik in deze blog :).
Zo vertel ik je meer over welke opties je hebt, wat je nodig hebt om een opbouw te plaatsen en ik laat zien wat de kosten zijn van de verbouwing.
Sneak preview 1: Je moet altijd een omgevingsvergunning aanvragen als je een dakopbouw wilt plaatsen.
Sneak preview 2: Om een vergunning te krijgen moet je een constructieberekening laten maken. Klik hier voor meer informatie over het laten maken van een constructieberekening.
Sneak preview 3: Het plaatsen van een opbouw kost gemiddeld €2.750,- per vierkante meter.
Hoe ziet een dakopbouw op een uitbouw er uit?
Een dakopbouw op een uitbouw ziet er vrijwel hetzelfde uit als een opbouw op een plat dak. In het geval van de opbouw op een uitbouw wordt de opbouw echter meer gebruikt als verlenging van de eerste verdieping dan als daadwerkelijke opbouw op het huis.
Hierdoor wordt er bij een opbouw op een uitbouw vaker een gevel doorgebroken. Bij een opbouw op een plat dak wordt er vaker een gat in de verdiepingsvloer gemaakt.
3 verschillende opbouwen
In de praktijk zijn er drie veel gebruikt vormen als het gaat om de opbouw op een uitbouw.
Je hebt een opbouw met:
- Een plat dak
- Één schuine zijde
- Twee schuine zijden
Hieronder laat ik zien hoe deze verschillende opbouwen er uit zien.
Opbouw met plat dak
De eerste variant lijkt misschien wel het meeste op een ‘normale’ opbouw. Je trekt hiermee de eerste verdieping in zijn volledigheid door over de al bestaand uitbouw.
Het grote voordeel van deze opbouw is dat je een volledige extra kamer, of wel twee kamers, creëert. Het aantal bewoonbare vierkante meters neemt hierdoor significant toe.
Voor het dak van deze opbouw wordt vaak gekozen voor mastiek. Dit is de bekende zwarte dakbedekking die ook op schuurtjes veel gebruikt worden.
Groen dak
Wat steeds vaker voorkomt is de keuze voor een groen dak. Buiten de uiterlijke kenmerken zoals het toevoegen van kleur aan de woning, heeft dit dak nog veel meer voordelen voor de woning.
Het meest bekende voordeel is dat een groen dak CO2 opneemt uit de lucht. Dit is uiteraard erg goed voor het milieu en voor jouw leefomgeving. Daarnaast absorbeert het dak regenwater, verlaagt het de omgevingstemperatuur, en dempt het geluid van binnen naar buiten en andersom.
Een bijkomend voordeel is dat de waarde van de woning met dit type dak ook extra zal toenemen.
Opbouw met één schuine zijde
Zoals je op de illustratie hieronder ziet, loopt bij deze variant het schuine dak tegen het huis aan. In sommige gevallen wordt de muur aan de, op de foto, linkerkant nog iets opgehoogd om zo meer ruimte onder het dak te creëren.
Hoewel je met deze opbouw minder creëert dan met de vorige opbouw, scheelt de bouw wel aanzienlijk in kosten.
Veel mensen vinden het aanzicht van deze opbouw mooier dankzij de kleur van de dakpannen of doordat je de opbouw vanuit het bestaande dak door kan laten lopen. Puur op het uiterlijk krijgt deze variant in dat geval dus de voorkeur.
Het grootste nadeel is echter dat de ruimte die je toevoegt aan de woning een stuk minder is en dat de waardestijging dus ook niet zo groot zal zijn.
Opbouw met twee schuine zijden
Bij de laatste variant heb je een opbouw met 2 schuine zijden. Hierin lopen twee dakvlakken in puntvorm langs de muur.
Deze variant zie je op de illustratie hieronder.
Ten opzichte van de variant met een plat dak lever je met 2 schuine zijden enkele vierkante meters in. Het kan zo zijn dat deze schuine dakvlakken een eis zijn van de gemeente.
Het is aan de architect om te controleren wat voor type opbouw er mogelijk is. Dit doet de architect door het Bestemmingsplan en de Welstandsnota te controleren. Hier kan naar voren komen dat de gemeente een specifiek ontwerp eist.
Dit doen ze om het aanzicht van jouw wijk te beschermen en wildgroei aan verschillende ontwerpen te voorkomen.
Je hebt dus niet altijd een vrije keuze in het type dakopbouw dat je wilt plaatsen.
Heb je een vergunning nodig voor een opbouw op een uitbouw?
Het antwoord op deze vraag is heel simpel.
Ja. Je hebt voor het plaatsen van een dakopbouw altijd een bouwvergunning nodig. Om die vergunning te krijgen moet je aan verschillende eisen voldoen. Die vergunning krijg je dus niet zomaar.
Aan welke eisen je moet voldoen?
Daarover meer in dit hoofdstuk.
De opbouw op de uitbouw moet aan het Omgevingsplan voldoen
In het Omgevingsplan staan voorschriften die betrekking hebben op hoe de gemeente het gebied waar jouw woning staat voor ogen had.
Wat bedoel ik daar dan precies mee?
In het plan staat bijvoorbeeld of er woningen of kantoorpanden op een locatie mogen worden gebouwd en hoeveel woningen er op die locatie gebouwd mogen worden. Het belangrijkste is dat er ook in staat hoe alle gebouwen gebruikt mogen worden.
Jouw opbouw moet voldoen aan deze eisen. Doet die dat niet? Dan krijg je geen vergunning.
Ook de Welstandscommissie moet het plan goedkeuren
Naast het Bestemmingsplan heb je ook nog de Welstandseisen. De Welstandseisen hebben betrekking op het uiterlijk van de opbouw. Zo staat er bijvoorbeeld hoe een opbouw er uit mag zien en er staat welke kleuren en materialen er voor de opbouw gebruikt mogen worden.
De eisen zijn opgesteld om de aanzichten van wijken te beschermen.
Tip. Om een goede inschatting te maken van hoe jouw opbouw er uit komt te zien, is het handig om naar huizen om jouw woning heen te kijken. Wanneer hier al een opbouw geplaatst is, moet jouw opbouw hier in grote lijnen op lijken.
Trendsetterbeleid
Het kan het zo zijn dat de gemeente een bepaald ‘trendsetter’ beleid hanteert. De term zegt het eigenlijk al, maar wanneer jij de eerste bent in de wijk die een opbouw plaatst zal de rest van de buurt zich aan jouw opbouw moeten aanpassen.
Omdat er nog geen richtlijnen zijn vastgesteld, zal de gemeente wel extra kritisch naar jouw opbouw kijken. De rest van de wijk moet zich hier immers ook aan houden.
Wat heb je nodig om de opbouw te plaatsen?
Om een vergunning te krijgen moet je bouwtekeningen en constructieberekeningen laten maken. Daarnaast moet je een participatierapport gaan maken.
Dankzij de bouwtekening van de architect kan de gemeente controleren of het ontwerp voldoet aan de vastgestelde eisen (die heb ik in het hoofdstuk hierboven genoemd). Daarnaast gebruikt de constructeur de bouwtekening op zijn constructietekening te maken.
Tip. Laat altijd eerst de bouwtekeningen en constructieberekening maken voordat je offertes opvraagt bij aannemers. Zij zullen namelijk altijd een bepaald risico meenemen in de prijs. Dit risico is aanzienlijk lager wanneer je het risico grotendeels wegneemt met de tekening.
Constructieberekening en jouw opbouw
De constructieberekening gebruikt de ambtenaar om te controleren of het ontwerp voldoet aan de veiligheidsnormen uit het Bouwbesluit. Zo garandeert de gemeente dat elke woning in Nederland veilig is.
De aannemer en het ontwerp van de architect en constructeur
De aannemer gebruikt de bouwtekening en constructieberekening als handleiding voor het bouwen van de opbouw op jouw uitbouw. Hij weet hierdoor precies welke materialen er nodig zijn en hoe hij het bouwwerk moet bouwen.
Belangrijk! Controleer goed dat de aannemer precies bouwt zoals de constructeur voorschrijft. Hij mag hier zonder toestemming van de constructeur nooit van afwijken.
Het participatierapport, waarvoor is dat nodig?
Met behulp van het participatierapport kan de gemeente kijken of jij je verbouwing goed hebt voorbereid en al de belagrhebbende hebt ingelicht wat er gaat gebeuren. Dit is voornamelijk bedoeld om latere protesten tegen de verbouwing tegen te gaan.
Hoe lang duurt het aanvragen van een bouwvergunning?
De wettelijke termijn voor de aanvraag is 8 weken, waarbij de gemeente de mogelijkheid heeft om de termijn met 6 weken te verlengen.
Om de procedure te starten moet je de volgende gegevens indienen:
- Persoonlijke gegevens
- Gegevens over de aanbouw
- Bouwtekening
- Constructieberekening
- Bouwkostenschatting
In principe wordt de aanvraag altijd gedaan door de architect. Hier hoef je zelf dus niets mee te doen.
De kosten voor het plaatsen van een opbouw op een uitbouw
Een dakopbouw kost gemiddeld €2.750,- per vierkante meter. Een opbouw van 30m2 in een rijtjeshuis kost daardoor zo’n €82.500,-. Hierbij ga ik uit van een volledig afgewerkte opbouw.
Om je te helpen met het vaststellen van de kosten van jouw opbouw op uitbouw heb ik onderstaande tool gemaakt. Zo krijg je aan de hand van de omvang en het gewenste afwerkniveau een goed 1e beeld van de kosten.
Je kunt de tool gebruiken door de slider van links naar rechts te bewegen.
Waar bestaan de kosten van een opbouw op uitbouw uit?
Het kleinste onderdeel van de kosten van een opbouw op uitbouw zijn de legeskosten. Die leges liggen gemiddeld genomen tussen de 2% en 4% van de totale bouwsom.
De bouwtekeningen van een architect kosten gemiddeld zo’n €1.400,- tot €2.000,-. Terwijl de kosten van de constructeur tussen de €1.000,- en €1.600,- liggen.
Het grootste onderdeel van de kosten (70% tot 80%) betaal je aan de aannemer. Daar zitten de manuren, het materiaal en het materieel bij inbegrepen.
Wat zorgt er voor dat de verbouwing duurder wordt?
Eerder heb ik je een gemiddelde vierkante meterprijs gegeven. Helaas zijn er situaties, waardoor die vierkante meterprijs niet meer van toepassing is. Hieronder vind je een aantal van de belangrijkste oorzaken van een duurdere verbouwing.
Een opbouw op uitbouw wordt duurder als:
- Je een schuin dak wilt plaatsen
- Er een groen dak of zonnepanelen opkomen
- De dragende gevel verwijdert moet worden
- De tuin moeilijk begaanbaar is
- Het afwerkingsniveau hoger wordt
- De constructie niet sterk genoeg is voor de opbouw
Vooral de laatste oorzaak kan jouw verbouwing duizenden euro’s duurder maken. Als de huidige constructie het extra gewicht niet aankon moet de woning versterkt worden. Soms is dat vrij simpel, maar dat is helaas niet altijd het geval. Met name verstevigingen in de fundering kunnen de kosten omhoog duwen.
Veelgebruikte materialen voor een opbouw op uitbouw
Een punt die ik hierboven niet heb genoemd is het gewenste type materiaal. Dat speelt natuurlijk ook een grote rol in de totale kosten van de verbouwing.
De volgende materialen worden vaak voor een dakopbouw gebruikt:
- Hout – €€ – 25 jaar
- Kunststof – €€ – 45 jaar
- Steen – €€ – 50 jaar
- Zink – €€€ – 50 jaar
- Polyester – €€€ – 50 jaar
Hierbij zijn polyester en zink de duurste opties.
Mocht je meer willen weten over de precieze kosten van deze materialen? Dan raad ik je aan om deze blog te lezen.
Opbouw op uitbouw in het kort
Na het lezen van deze blog kan niks je meer in de weg staan om de opbouw van jouw dromen te plaatsen.
Je weet precies hoe je de vergunningsaanvraag aan moet pakken, hoe je een aannemer kan helpen en wat de kosten van de opbouw zullen zijn.
Tot slot geef ik je graag nog een paar tips die je zullen helpen bij jouw verbouwing:
- Verbouw nooit onder tijdsdruk
- Deel jouw bouwplan & budget open met de aannemer, architect en constructeur
- Besteed voldoende tijd aan de ontwerpfase
- Vraag pas offertes aan bij aannemers als het ontwerp af is
- Selecteer niet zomaar de goedkoopste aannemer
- Maak van te voren duidelijke afspraken over meerwerk en minderwerk
Het kan natuurlijk zo zijn dat je na deze overvloed aan informatie nog vragen hebt over bepaalde onderwerpen.
Laat in dat geval even een berichtje achter in de reacties onder deze blog. Wij helpen je dan zo snel mogelijk verder!