Bouwen zonder vergunning, wanneer mag dat en wat zijn de risico's?
08 januari 2019 

Bouwen zonder vergunning, wanneer mag dat en wat zijn de risico's?

Bouwen zonder vergunning terwijl je wel een vergunning nodig hebt… Is dat een groot risico? Of valt dat wel mee?

Dat zijn vragen die mij de laatste jaren tientallen keren zijn gesteld.

Vaak gebeurt dan het volgende… Een klant van ons belt mij op en zegt dat de aannemer volgende week wil beginnen met bouwen.

De klant: Ah joh, het is maar een simpele verbouwing. Er gaat een draagmuurtje uit, en dan gooien we er een stalen balk voor in de plaats.

Dan moet het wel goed komen toch?

Gelukkig is de vraag vaak nog wel of wij dan de constructieberekening willen maken.

Dat is natuurlijk geen probleem!

Er is helaas een ander probleem. Als je constructieve wijzigingen doorvoert aan jouw woning mag je niet bouwen zonder vergunning. Je bent namelijk vergunningsplichtig.

Sneak preview 1: ga je een draagmuur verwijderen, een opbouw plaatsen of wil je een dakterras? Dan moet je altijd verplicht een omgevingsvergunning aanvragen.

Sneak preview 2: bouw je zonder vergunning, terwijl je wel vergunningsplichtig bent? Dan loop je het risico op een boete of zelfs een bouwstop.

Sneak preview 3: een constructieberekening is een verplicht onderdeel van jouw vergunningsaanvraag. Klik hier als je een offerte wil aanvragen voor het laten maken van een constructieberekening.

Video bouwen zonder vergunning, mag dat?

Bouwen zonder vergunning, hoe werkt dat?

Verbouwen werkt helaas niet als het Gifje hieronder.

Bouwen zonder vergunning... Mag dat zomaar?

Mijn eerste vraag is daarom altijd: Heb je al een omgevingsvergunning aangevraagd voor jouw verbouwing?

Vaak krijg ik dan één van de volgende vier antwoorden:

  • Nee, maar de aannemer is al ingepland dus ik moet wel beginnen met de verbouwing…
  • Is dat nodig dan? Ik dacht dat ik mocht bouwen zonder vergunning!
  • Ja daar heb ik naar gekeken, maar dat kost mij 8 tot 12 weken en daar heb ik geen zin in.
  • Nee joh, dat slaat nergens op. Het is maar een kleine verbouwing. Daar vraag ik geen vergunning voor aan.

Uit professioneel oogpunt is mijn advies altijd hetzelfde… Ga nou niet bouwen zonder vergunning.

Maar in sommige gevallen kan ik die klanten ook wel begrijpen.

Wist je namelijk echt niet dat je vergunningsplichtig bent, en staat de aannemer al gepland? Dan snap ik dat je niet heel veel keus hebt.

Ik hoop alleen wel dat iedereen weet wat de risico’s zijn van het (ver)bouwen zonder vergunning…

Want die zijn misschien wel groter dan je denkt!

Toevallig hoor ik tijdens het schrijven van deze blog dit verhaal…

Ja maar de aannemer staat gepland voor 8 februari. Weet je wel hoe moeilijk het is een aannemer te vinden? Ik ben al blij dat ze willen beginnen. Die vergunning komt later wel.

Ik kan natuurlijk alleen maar adviseren.

Het is uiteindelijk de beslissing van de mensen zelf om wel of niet te beginnen met bouwen zonder vergunning!

Toch vraag ik me af of ze wel de risico’s kennen van bouwen zonder vergunning… Om daarmee te helpen heb ik deze blog geschreven.

Wanneer mag je bouwen zonder vergunning?

Het is niet altijd even makkelijk om erachter te komen of jij mag bouwen zonder vergunning. Zeker als je niet zoveel verstand hebt van verbouwen is het vaak moeilijk om te snappen wat wel en wat je niet vergunningsvrij mag bouwen.

Twijfel je of je mag bouwen zonder vergunning? Neem dan altijd contact op met het lokale bouwtoezicht van jouw gemeente.

Toch heeft de overheid het de laatste jaren een stuk makkelijker gemaakt. Via het Omgevingsloket kun je bijvoorbeeld vrij simpel controleren of jij vergunningsplichtig bent of niet.

Daarbij hebben wij ook een tool gemaakt (die wij nog overzichtelijker vinden) waarmee je kan bepalen of je een vergunning nodig hebt.

Verantwoordelijkheid bouwen zonder vergunning

Vaak hoor ik van mensen dat de aannemer heeft gezegd dat ze zich niet zo zorgen hoeven te maken. Ze bouwen vaker zonder vergunning en dat komt allemaal wel goed zeggen ze dan.

En dat is lekker makkelijk…

De aannemer draagt namelijk geen verantwoordelijkheid voor het aanvragen van een omgevingsvergunning.

Verantwoordelijkheid bouwen zonder vergunning...

De enige die verantwoordelijk is, is de huiseigenaar…

Jij dus!

Komt de gemeente er achter? Of erger nog: heb je geen constructieberekening laten maken en is er schade? Dan ben jij verantwoordelijk. Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninklijksrelaties.

Constructieberekening van jouw verbouwing laten maken

Bij ConstructieShop.nl focussen wij ons op het maken van constructieberekeningen voor verbouwingen van particulieren. Zo hebben wij vorig jaar meer dan 2.000 mensen geholpen met het berekenen van hun verbouwing.

Dankzij onze constructieberekening heeft jouw aannemer een goede bouwhandleiding en heb je een document wat je kunt gebruiken voor jouw verzekering. Daarnaast geven wij de garantie dat je dankzij onze constructieberekening een vergunning krijgt.

Heb jij de constructieberekening voor jouw verbouwing snel nodig? Dan kan dat ook. Wij leveren de constructieberekening al binnen 48 uur.

Klik hier als je een offerte wil aanvragen voor het laten maken van een constructieberekening.

Wat zijn de risico’s van het bouwen zonder vergunning?

Maar goed… Je weet dat je in veel gevallen niet zonder vergunning mag bouwen. Doe je dat wel? Dan loop je natuurlijk risico. Maar welke risico’s zijn er dan?

De grootste risico’s

  • Je krijgt boetes
  • Er wordt een bouwstop opgelegd
  • Het bouwwerk moet teruggebracht worden in de originele staat
  • Grotere kans op schade
  • Je bent niet verzekerd
  • De woning is slechter verkoopbaar

Flinke risico’s toch?

Ik kan me voorstellen dat dit je nog niet zoveel zegt. Want hoe werkt een bouwstop? En hoe hoog zijn die boetes? Dat leg ik je hieronder iets beter uit!

Wat kan er mis gaan als je zonder vergunning bouwt?

De boetes en een bouwstop

Veel mensen realiseren zich niet dat de gemeente het recht heeft om elk moment bij jou binnen te stappen en te kijken of de verbouwing voldoet aan de regelgeving. In zo’n geval controleren ze of je vergunningsplichtig bent en of je constructieberekeningen hebt laten maken.

Kun je niet aantonen dat je veilig bouwt en voldoet aan de regelgeving?

Dan mogen ze per direct een bouwstop opleggen. In zo’n geval mag je pas verder met bouwen als je aan alle regels voldoet. Het kan helaas best wat tijd in beslag nemen voordat jij kan aantonen dat je veilig bouwt.

De gemeente gaat je namelijk niet bovenop de stapel leggen.

En de boetes dan?

Dat is wat moeilijker te voorspellen helaas. In dure juridische termen moet de gemeente proportioneel handelen. Een bevoegd ambtenaar beoordeeld in zo’n geval de situatie en bepaald wat de boete en de dwangsom wordt. De boetes variëren tussen een paar 100 euro tot aan ruim 4.000 euro.

Boetes en bouwen zonder vergunning...

Bij veel kleine verbouwingen is de boete niet zozeer het probleem. Het grootste probleem ligt hem erin dat je niet verder kan met bouwen en de extra kosten die dat oplevert.

Leg de aannemer namelijk maar uit dat hij niet verder mag met bouwen terwijl jij hem wel hebt ingepland…

Het bouwwerk moet teruggebracht worden in de originele staat

In eerste instantie wordt er natuurlijk altijd geprobeerd het bouwwerk te legaliseren. Gelukkig kan dat meestal wel. Maar kan dat niet? Bijvoorbeeld omdat er geen mogelijkheid is het bouwwerk aan te passen zodat het voldoet aan de regelgeving? Of hebben jouw buren terechte bezwaren?

Dan heb je echt een groot probleem…

Het bouwwerk moet dan teruggebracht worden in de originele staat. In de praktijk gebeurd dit niet heel vaak, maar het is zeker niet uitgesloten.

In zo’n geval heb je de mogelijkheid om in beroep te gaan. Maar die worden niet al te vaak gewonnen.

Grotere kans op schade tijdens jouw verbouwing

De omgevingsvergunning bestaat natuurlijk niet voor niks… De vergunning moet er voor zorgen dat de woningen in Nederland veilig zijn. Als onderdeel van de vergunningsaanvraag moet je daardoor vaak bouwtekeningen en constructieberekeningen indienen.

De gemeenteambtenaar kijkt dan of jouw gewenste verbouwing aan de regels voldoet. Eigenlijk controleert de ambtenaar of de kwaliteit van jouw verbouwing voldoende is…

Dien je geen vergunning in? Dan is er ook geen extra controle vanuit de gemeente.

En dat is jammer. Want uit onderzoek blijkt dat verbouwingen zonder vergunning vaker fout gaan en van een slechtere kwaliteit zijn.

De oorzaak daarvan is vrij simpel… Een verbouwing zonder vergunning wordt veel minder goed voorbereid. Vaak zijn er slechte of geen bouwtekeningen en constructieberekeningen worden helemaal vaak overgeslagen.

In sommige gevallen gebeurt dan het volgende:

  1. De aannemer plaatst veel te veel staal
  2. Er wordt een te lichte stalen balk geplaatst

De eerste situatie het overdimensioneren. Dat zorgt er voornamelijk voor dat de materiaalkosten en arbeidskosten hoger zijn. De tweede situatie kan nog vervelender zijn… Een te lichte constructie kan zorgen voor scheuren of verzakkingen.

Een goede constructeur zorgt voor een ontwerp dat goed is uit te voeren door de aannemer. Zo helpt een constructeur kosten besparen.

Klik hier als je een offerte wil aanvragen voor het laten maken van een constructieberekening.

Bouwen zonder vergunning en de verzekering?

Stel je het volgende scenario is voor…

Een jaar na jouw aanbouw begint hij te verzakken. Je gaat naar de verzekering en probeert de schade vergoed te krijgen. De verzekering vraagt naar de tekeningen en de constructieberekening.

Helaas moet je vertellen dat je zonder vergunning hebt gebouwd… Je hebt die informatie dus helemaal niet.

Als je al je geld krijgt wordt dit natuurlijk een ontzettend vervelend traject. Waarvan je niet kan voorspellen hoe die gaat eindigen.

Scenario 2…

Er gebeurt hetzelfde. Na een jaar verzakt jouw aanbouw een beetje. Je hebt alleen wel een constructieberekening, maar je hebt nog steeds geen vergunning aangevraagd.

Logisch dat je bij de verzekering van de constructeur aanklopt…

Dan kom je bij het volgende probleem… De constructieberekening is nooit gecontroleerd zoals het via de wet had gemoeten. Grote kans dat het terugkrijgen van het geld van de verzekering op zijn minst een heel vervelend proces wordt.

Op zich ook best logisch natuurlijk… Jij vraagt de verzekering geld te betalen, terwijl jij de regels niet hebt gevolgd.

Het verkopen van jouw woning…

Je bent al een aantal jaren verder en je wilt je huis verkopen. Er zijn wat kleine krimpscheuren, maar verder is de aanbouw in goede staat. De kopende partij vraagt alleen naar de vergunning en bijbehorende gegevens…

Die kun je niet overleggen. Wat nu?

Persoonlijk koop ik liever een huis waarvan ik zeker weet dat de aanbouw voldoet aan de regels…

En jij?

De vergunning achteraf aanvragen, kan dat?

Zoals ik eerder al zei begrijp ik sommige mensen best wel… Soms heb je gewoon geen tijd om 3 maanden te wachten op de vergunning.

De belangrijkste vraag is dan:

Kun je achteraf een vergunning aanvragen?

Dat antwoord is eigenlijk vrij simpel… Ja, dat kan. Dit doe je ook volgens grotendeels dezelfde procedure. Via het omgevingsloket kun je een aanvraag doen. Daarna moet je de bouwtekeningen de constructieberekening opsturen.

De gemeente controleert dan of het bouwwerk voldoet aan de regelgeving.

Tip. Ben je begonnen met bouwen zonder vergunning? Neem dan zo snel mogelijk contact op met de gemeente. Samen kun je dan naar de beste oplossing zoeken.

Bouwen zonder vergunning in het kort…

Zelf kan ik het best voorstellen als mensen zonder vergunning willen bouwen. Dit is alleen niet zonder risico’s. Sommige risico’s kunnen zelfs best vervelend uitpakken!

Mijn belangrijkste tip is om de gemeente niet te zien als vijand. Maar als een instantie die jou wil helpen met het bouwen van een veilige woning. Bij twijfel zou ik daarom altijd contact opnemen met de gemeente.

Ik hoop dat deze blog je een beetje heeft geholpen met het maken van de juiste afwegingen!

Onze constructeurs helpen je graag met het maken van een constructieberekening voor jouw verbouwing . Dankzij ons ontwerp heb je een bouwhandleiding voor de aannemer, krijg je gegarandeerd een vergunning en heb je een document voor jouw verzekering.

Klik hier als je een offerte wil aanvragen voor het laten maken van een constructieberekening.

Heb je nog vragen? Of mis je iets in mijn blog? 

Laat het mij dan weten in de reacties hieronder… Ik ben benieuwd!

Over de schrijver
Het is mijn missie om jou toegang te geven tot alle benodigde kennis & begeleiding die nodig is om jouw verbouwing tot een goed einde te brengen.Dat doe ik door het schrijven van blogs, het delen van video's, waardevolle tools & door het maken van handige trainingen zoals onze Verbouwexpert in 1 uur.Zo hoop ik de bouwwereld een eerlijkere en socialere plek te maken!
Finish-building
Door

Finish-building

op 25 Aug 2020

Bedankt voor de blog! Inderdaad erg belangrijk dat je eerst nakijkt wat wel en niet mag.Groetjes Carla

Roy de Lepper
Door

Roy de Lepper

op 25 Aug 2020

Hi Carla, geen dank :)

Patrick
Door

Patrick

op 09 Nov 2020

Dank Roy voor deze uitgebreide en informatieve site. Daar heb ik veel aan in de aanloop naar onze verbouwing. Gr. Patrick

Roy de Lepper
Door

Roy de Lepper

op 10 Nov 2020

HI Patrick, ontzettend bedankt voor de fijne feedback!

Vincent Rondwijk
Door

Vincent Rondwijk

op 19 Nov 2020

Het is inderdaad een risico dat je loopt wanneer je gaat verbouwen zonder vergunning. Het kan een lastig proces zijn, maar het is het wel waard en voorkomt eventuele hoge boetes. Contact opnemen met je gemeente bij vragen is altijd verstandig.

Robert Rieck
Door

Robert Rieck

op 26 Feb 2021

Mijn zwager had voor een dakopbouw een vergunning plus constructieberekening. Deze bood hij aan de aannemer aan, maar die hoefde ze niet te hebben. Nu blijkt dat de verbouwing niet volgens de vergunning te zijn uitgevoerd. Hoe kunnen wij dit oplossen?

Roy de Lepper
Door

Roy de Lepper

op 27 Feb 2021

Hi Robert, om eerlijk te zijn schrik ik hiervan. Een aannemer is verplicht om de constructieberekening van een constructeur te volgen. Ik zou daarom adviseren zo snel mogelijk juridische bijstand te vragen & de aannemer aansprakelijk stellen. De juridisch adviseur kan je het beste verder adviseren. Ik hoop dat het meevalt, maar vrees helaas dat dit een heel vervelende situatie wordt.

Leon
Door

Leon

op 18 Jun 2021

Goede informatie, bedankt.

Peter
Door

Peter

op 28 Aug 2021

Ik lig zelf in conflict met een particulier. Ik heb een schutting geplaatst op hem aangewezen plek naast zijn woning. Nu blijkt dat hij hier geen vergunning voor heeft en moet afgebroken worden.Wie is hier fout, de consument of ik de aannemer?

Roy
Door

Roy

op 28 Aug 2021

Hi Peter, dat is grijs gebied. In principe is de particulier verantwoordelijk voor het voldoen aan de regelgeving. Vanuit dat standpunt is de particulier eindverantwoordelijk. Aan de andere kant moet jij als professional de kennis hebben om de particulier goed te informeren. Het is daarin afhankelijk voor bijvoorbeeld jouw algemene voorwaarden en jouw contacten met de particulier.

gwendoline vanvossem
Door

gwendoline vanvossem

op 04 Apr 2022

Mogen aannemers geld bij vragen omdat ze die dag niet kunnen komen omdat de vergunning niet binnen gekomen is ? De aannemer had ons gezegd dat er geen vergunning moest zijn, toch gevraagd aan gemeente en moet wel dus de vergunning aan gevraagd maar nog geen vergunning binnen gekregen.

Reactie plaatsen

Heb je een constructieberekening nodig?