Kan ik een opbouw op mijn uitbouw plaatsen en wat zijn de kosten?
7 mei 2021 

Kan ik een opbouw op mijn uitbouw plaatsen en wat zijn de kosten?

Een opbouw op een uitbouw is voor veel gezinnen de perfecte manier om meer woonruimte te creëren.

Je bebouwd ongebruikte ruimte waardoor er geen oppervlakte van de tuin verloren gaat.

De vraag is vaak of dit ook zomaar mag. Zijn er niet heel wat regels verbonden aan het bouwen van zo'n dakopbouw en hoe kan je dan aan die regels voldoen?

Zeker. Wanneer je een opbouw plaatst zijn er regels en eisen waar je aan moet voldoen, net als met elke andere verbouwing zou ik bijna willen zeggen. Echter zijn die eisen voor een opbouw net iets specifieker.

Daarnaast krijgen wij, als constructeurs, ook vaak de vraag hoeveel zo'n opbouw op een uitbouw gaat kosten. Helaas kan ik je in deze blog geen precies antwoord geven op deze vraag omdat dit per verbouwing bekeken moet worden.

Uiteraard kan ik je wel uitleggen welke factoren er een belangrijke rol spelen, wat de prijs is van die factoren en wanneer je op een flinke stijging in kosten kunt rekenen.

In deze blog lees je precies met welke eisen je rekening moet houden als je een opbouw op een uitbouw plaatst, hoe je aan deze eisen voldoet en hoe je in kunt schatten wat de kosten van jouw opbouw zijn.

Sneak preview 1: De kosten van een dakopbouw op een uitbouw kunnen flink stijgen wanneer de constructie van de uitbouw verstevigd moet worden.

Sneak preview 2: Een opbouw met plat dak en met twee schuine zijden kosten ongeveer €3.500,- per meter.

Sneak preview 3: Aan het einde van de blog vind je een tool waarmee je de kosten van jouw opbouw precies kunt berekenen.

Hoe ziet een dakopbouw op een uitbouw er uit?

Een dakopbouw op een uitbouw ziet er vrijwel gelijk uit als een opbouw op een plat dak. In het geval van de opbouw op een uitbouw wordt deze echter meer gebruikt als verlenging van de eerste verdieping dan als daadwerkelijke opbouw op het huis.

Normaal gesproken voeg je uiteraard een extra verdieping toe, nu lijkt de opbouw meer op een verkapte uitbouw voor een bestaande verdieping.

In de praktijk zijn er drie veel gebruikt vormen als het gaat om de opbouw op een uitbouw. De opbouw met…

  • Een plat dak
  • Één schuine zijde
  • Twee schuine zijden
Opbouw met plat dak

De eerste variant lijkt misschien wel het meeste op een daadwerkelijk uitbouw. Je trekt hiermee de eerste verdieping in zijn volledigheid door over de al bestaand uitbouw.

opbouw op uitbouw plat dak

Het grote voordeel van deze opbouw is dat je een volledige extra kamer, of wel twee kamers, creëert. Het aantal bewoonbare vierkante meters neemt hierdoor significant toe.

Voor het dak van deze opbouw wordt vaak gekozen voor mastiek. Dit is de bekende zwarte dakbedekking die ook op schuurtjes veel gebruikt worden.

Wat steeds vaker voorkomt is de keuze voor een groen dak. Buiten de uiterlijke kenmerken zoals het toevoegen van kleur aan de woning, heeft dit dak nog veel meer voordelen voor de woning.

Het meest bekende voordeel is dat een groen dak CO2 opneemt uit de lucht. Dit is uiteraard erg goed voor het milieu en voor jouw leefomgeving. Daarnaast absorbeert het dak regenwater, verlaagt het de omgevingstemperatuur, en dempt het geluid van binnen naar buiten en andersom.

Een bijkomend voordeel is dat de waarde van de woning met dit type dak ook extra zal toenemen.

Opbouw met één schuine zijde

Zoals je op de illustratie hieronder ziet, loopt bij deze variant het schuine dak tegen het huis aan. In sommige gevallen wordt de muur aan de, op de foto, linkerkant nog iets opgehoogd om zo meer ruimte onder het dak te creëren.

opbouw op uitbouw éénzijdig schuindak

Hoewel je met deze opbouw minder creëert dan met de vorige opbouw, scheelt de bouw wel aanzienlijk in kosten. Daarnaast is het ook vaak een voorkeurskwestie.

Veel mensen vinden het aanzicht van deze opbouw namelijk mooier dankzij de kleur van de dakpannen of doordat je de opbouw vanuit het bestaande dak door kan laten lopen. Puur op het uiterlijk krijgt deze variant in dat geval dus de voorkeur.

Het grootste nadeel is echter dat de ruimte die je toevoegt aan de woning een stuk minder is en dat de waardestijging dus ook niet zo groot zal zijn.

Opbouw met twee schuine zijden

De laatste variant komt in twee varianten voor. In het eerste geval lopen twee dakvlakken in puntvorm langs de muur, terwijl de andere variant twee schuine zijden heeft met in het midden een plat dak.

Deze variant zie je op de illustratie hieronder.

opbouw op uitbouw twee schuinezijden

Net als bij de vorige variant kiest men ook vaak voor deze variant vanwege het uiterlijk. Het aanzicht van het dakvlak wordt soms mooier gevonden dan een opgemetselde muur.

Toch lever je hierbij natuurlijk wel wat woonruimte in.

Ook kan het zo zijn dat de dakvlakken schuin moeten zijn om in de omgevingsvergunning te passen. Dit moet echter per project worden bekeken en zal een punt zijn die de architect van de opbouw met je zal bespreken.

Een vrije keuze voor de opbouw is er dus niet altijd.

Heb je een vergunning nodig voor een opbouw op een uitbouw?

Het antwoord op deze vraag is heel simpel en dus ga ik aan het antwoord ook niet teveel woorden vuilmaken.

Ja. Je hebt voor het plaatsen van een dakopbouw altijd een vergunning nodig en dus heb je ook voor het plaatsen van een opbouw op een uitbouw een vergunning nodig.

Toch is het vooral de vraag of je ook daadwerkelijk een vergunning voor de opbouw krijgt. Hier verwees ik net al even naar toen ik zei dat de architect moet kijken hoe je opbouw binnen de vergunning past.

Er zijn namelijk een aantal eisen opgesteld waar de opbouw aan moet voldoen. Juist deze eisen zal ik in dit hoofdstuk bespreken.

De opbouw op de uitbouw moet aan het bestemmingsplan voldoen

In het bestemmingsplan staan eisen opgesteld waarop de opbouw wordt getoetst. Deze eisen hebben betrekking op hoe de gemeente het gebied waar jouw woning staat voor ogen had.

Wat bedoel ik daar dan precies mee?

In het plan staat bijvoorbeeld of er woningen of kantoorpanden op een locatie mogen worden gebouwd en hoeveel woningen er op die locatie gebouwd mogen worden. Het belangrijkste is dat er ook in staat hoe alle gebouwen gebruikt mogen worden.

De vergunning wordt toegekend wanneer de opbouw binnen het plan past. Althans, dit is de meest zekere optie.

Het kan ook zo zijn dat er nog een omweg mogelijk is voor de opbouw en dat deze via afwijkende regels toch wordt toegekend. Deze regels staan ook opgesteld en gelden wanneer de opbouw toch niet volledig binnen het plan past.

Deze regels noemen we ook wel de binnenplanse afwijking. Dit zijn de letterlijk de gemelde afwijkingen binnen het plan.

Tot slot kan de gemeente een ontheffingenbeleid hanteren. Dit betekent dat de opbouw dan misschien niet binnen het plan past, maar dat de gemeente toch mee wilt werken.

Geldt voor jouw verbouwing één van deze drie voorwaarden niet, dan zal de vergunning niet worden toegekend.

Ook de welstandscommissie moet het plan goedkeuren

Deze commissie beoordeelt jouw verbouwing op basis van de welstandseisen. Voor de opbouw zijn dit misschien wel de belangrijkste eisen om aan te voldoen.

De welstandseisen hebben betrekking op het uiterlijk van de opbouw. Zo staat er bijvoorbeeld in welke kleuren en materialen er voor de opbouw gebruikt mogen worden. Dit wordt dan ook meegenomen door de architect.

De eisen zijn opgesteld om eenheid in een woonwijk te creëren. Het is je misschien ook wel eens opgevallen dat in een wijk de meeste woningen op elkaar lijken.

Tip. Om een goede inschatting te maken van hoe jouw opbouw er uit komt te zien, is het handig om naar huizen om jouw woning heen te kijken. Wanneer hier al een opbouw geplaatst is, moet jouw opbouw hier in grote lijnen op lijken.

Er zijn echter uitzonderingsgevallen waarbij de welstandseisen nog niet direct strikt gelden.

In de eerste plaats zijn er gebieden die door de gemeente welstandsvrij zijn verklaard. Hier is het dan ook niet mogelijk om aan eisen te voldoen, simpelweg omdat deze niet staan opgesteld. Helaas geldt dit echter voor maar een bepaald aantal gebieden in Nederland.

Ook kan het zo zijn dat de gemeente een bepaald ‘trendsetter' beleid hanteert. De term zegt het eigenlijk al, maar wanneer jij de eerste bent in de wijk die een opbouw plaatst zal de rest van de buurt zich aan jouw opbouw moeten aanpassen.

Of dit voordelig is, is echter nog maar de vraag.

Hoewel er misschien geen regels zijn om aan te voldoen, zal de gemeente wel extra kritisch naar jouw opbouw kijken. De rest van de wijk moet zich hier immers ook aan houden.

De vraag is nu nog hoe je aan al die genoemde eisen voldoet. Kortom…

Wat heb je nodig om de opbouw te plaatsen?

Laten we beginnen met alle benodigde documenten voor de vergunningsaanvraag. Deze moet je altijd doorlopen en dus is het belangrijk dat je deze tot je beschikking hebt.

Voor de aanvraag zijn altijd bouwtekeningen en een constructieberekening nodig.

De bouwtekeningen bestaan uit archieftekeningen, die de oude situatie weergeven, en nieuwe bouwtekeningen van de te plaatsen opbouw. De archieftekeningen liggen opgeslagen in het gemeente archief en de nieuwe tekeningen laat je maken door een architect.

De constructieberekening die je dus ook nodig hebt, laat je maken door een constructeur.

Vervolgens zal de gemeente de opbouw gaan toetsen aan de hand van het Bouwbesluit. In dat besluit staan regels en eisen opgesteld waar de dakopbouw aan moet voldoen.

Met name de veiligheidseisen in artikel 2.1 en 2.2 zijn erg belangrijk wanneer je een nieuwe constructie plaatst. Je wilt immers wel dat de constructie die je plaatst veilig is om in te wonen.

Gelukkig is het zo dat je aan het Bouwbesluit voldoet wanneer je de tekeningen en berekening laat maken door de juiste architect en constructeur. De constructieberekening heeft overigens nog veel meer voordelen. Daarover lees je hier meer.

De architect en constructeur zullen alle vergunningseisen, dus ook de welstandseisen en die uit het bestemmingsplan, meenemen in hun werk.

Een ander voordeel van de bouwtekening is dat de aannemer die je inschakelt om de opbouw op de uitbouw te plaatsen, ook aan de hand van de bouwtekeningen werkt. Het is voor hem ook een fijn overzicht en handige handleiding.

Tip. Laat altijd eerst de bouwtekeningen en constructieberekening maken voordat je offertes opvraagt bij aannemers. Zij zullen namelijk altijd een bepaald risico meenemen in de prijs. Dit risico is aanzienlijk lager wanneer je het risico grotendeels wegneemt met de tekening.

De kosten voor het plaatsen van een opbouw op een uitbouw

Je weet nu dat je een vergunning nodig hebt en hoe je deze aan kunt vragen. Nu rest natuurlijk nog de vraag hoeveel de verbouwing uiteindelijk gaat kosten.

Een precieze prijs geven voor elke verbouwing is natuurlijk niet mogelijk.

Het plaatsen van een opbouw hangt van zoveel factoren af dat de prijs erg kan verschillen, zelfs voor een op het eerst oog identieke opbouw. Toch kan ik je natuurlijk wel vertellen wat de invloed is van deze factoren, wat de prijs ongeveer zal zijn en waar je dus extra op moet letten.

Hierdoor weet jij beter wat je te wachten staat en kan je in ieder geval zelf een kleine inschatting van de kosten maken.

Het soort dakopbouw

Het eerste belangrijke verschil is natuurlijk de soort dakopbouw dat je gaat plaatsen. Hiermee bedoel ik de varianten die ik in het eerste hoofdstuk van deze blog al heb besproken.

Hoewel al deze varianten verschillende voor- en nadelen hebben, verschillen ook de prijzen aanzienlijk.

De twee duurste constructie zijn uiteraard ook de twee grootste constructies. Dit zijn de volledige opbouw met plat dak en de opbouw met twee schuine zijden.

Hoe groter de constructie, hoe langer de aannemer logischerwijs bezig is met de verbouwing en dus ook hoe duurder de constructie zal zijn.

De kosten zitten hem echter niet alleen in de extra kosten voor het materiaal of arbeidsuren. Ook andere factoren die ik onder het volgende kopje zal bespreken zullen namelijk voor een stijging in de kosten zorgen.

De gemiddelde prijs per meter voor beide soorten opbouw ligt rond de €3.250,-.

Voor de éénzijdige opbouw op een uitbouw geldt dat deze minder belastend is voor de constructie. Simpelweg omdat de constructie zelf eenvoudiger en minder groot is.

De prijs voor deze opbouw per meter ligt daardoor ook aanzienlijk lager, namelijk rond de €1.750,-.

Daarnaast zal ook de afwerking van de opbouw effect hebben op de prijs. Met de tool hieronder zie je drie soorten afwerking waarbij de prijs van de bovengenoemde drie soorten is meegenomen. Zo kan je een schatting maken van de kosten van jouw dakopbouw op basis van het aantal vierkante meters.

De meest bepalende factoren voor de prijs van een opbouw op een garage

Factoren die de grootste rol spelen in de prijs voor het plaatsen van een opbouw hebben gek genoeg weinig te maken met de nog te bouwen constructie. Ze hebben namelijk te maken met de al bestaande constructie.

Het grootste punt van aandacht is namelijk de draagkracht van zowel de constructie van de uitbouw als de fundering. Beide moeten namelijk het gewicht van een extra bouwlaag kunnen dragen en het gewicht wat met het wonen boven de uitbouw gepaard gaat.

Of de constructie en de fundering deze extra belasting aan kunnen wordt bepaald met de constructieberekening.

Is dit niet het geval? Dan moet de bestaande constructie verstevigd worden. Juist in het verstevigen van de constructie zitten de meeste kosten.

Het verstevigen betekent veel werk op locatie. Dit betekent dat de aannemer extra elementen toevoegt om bijvoorbeeld de staal constructie te ondersteunen. Ook kan het voor de fundering betekenen dat er palen langs de muur de grond in worden geduwd.

De precieze extra kosten zijn nogal grijs gebied. Afhankelijk van de grootte van de verbouwing en de aanpassingen die nodig zijn, variëren de kosten van €2.000 tot tienduizenden euro's.

Het is daarom altijd iets wat je in overweging moet nemen wanneer je een opbouw wilt plaatsen.

Daarbij spelen ook materialen een grote rol. Ook hier bepaald de grootte van de opbouw weer hoeveel materiaal je precies nodig hebt, maar het is handig om van te voren te weten welke materialen duurder zijn.

De volgende materialen worden vaak voor een dakopbouw gebruikt:

  • Hout – €€ – 25 jaar
  • Kunststof – €€ – 45 jaar
  • Steen – €€ – 50 jaar
  • Zink – €€€ – 50 jaar
  • Polyester – €€€ – 50 jaar

Mocht je meer willen weten over de precieze kosten van deze materialen? Dan raad ik je aan om deze blog te lezen.

De 4 grootste (financiële) voordelen van een opbouw op een uitbouw

Na de overspoeling met informatie over kosten, vergunnings- en verbouwprocedures, is het wel fijn om wat voordelen te noemen van de opbouw. Deze zijn er namelijk weldegelijk.

De 4 grootste voordelen van een opbouw op een uitbouw zijn namelijk:

  • Je creëert extra leefruimte
  • Geen verlies van tuin
  • Je creëert extra opslag ruimte
  • De waarde van de woning stijgt

De eerste drie voordelen zijn samen te vatten als het voornaamste voordeel dat je veel extra ruimte kunt creëren op een gunstige plek. Deze ruimte kan je vervolgens als leefruimte of opslag ruimte gebruiken.

Zeker met een opbouw met plat dak is het mogelijk om bijvoorbeeld een kantoor of extra slaapkamer te maken.

Het grote voordeel van de opbouw als uitbouw voor de eerste verdieping, is dat er op de begane grond geen ruimte verloren gaat. Hierdoor blijft de tuin dezelfde oppervlakte houden en krijg je er bewoonbare oppervlakte bij die eerder onbenut bleef.

Tot slot is er natuurlijk het voordeel dat de extra ruimte ook zorgt voor een waarde stijging van de woning. Zeker in tijden van een woning te kort, zullen de extra vierkante meters gigantisch veel waard zijn en duizenden euro's opleveren.

De waarde stijging is in veel gevallen zelfs zo groot dat je winst maakt op de opbouw.

Hoeveel de waarde stijging precies zal zijn is redelijk goed in te schatten. Je kunt bijvoorbeeld prijzen van huizen in de buurt vergelijken op Funda. Kijk hierbij naar de verschillen tussen een huis met een gelijk aantal vierkante meters als jouw huis en een huis met de toekomstige grootte van jouw huis.

Het verschil in prijs zal ongeveer de waarde stijging van jouw huis zijn. Let er hierbij dan wel op dat ook qua uiterlijk de huizen redelijk overeenkomen.

Bereken nu zelf de kosten van jouw dakopbouw

Mocht je na het lezen van deze blog wel heel nieuwsgierig zijn geworden naar de toekomstige kosten van de opbouw die je graag op jouw uitbouw wilt plaatsen, dan kan je ik helpen.

Via de knop hieronder kom je bij onze gedetailleerde kostentool terecht waarmee je erg nauwkeurig de kosten voor jouw opbouw kunt berekenen.

Nu weet je alles over het plaatsen van een opbouw op een uitbouw

Na het lezen van deze blog kan niks je meer in de weg staan om de opbouw van jouw dromen te plaatsen. Je weet precies hoe je de vergunningsaanvraag aan moet pakken, hoe je een aannemer kan helpen en wat de kosten van de opbouw zullen zijn.

Zeker wanneer je de kosten tool gebruikt waar ik de link net van heb gedeeld, kan je je ook op de kosten voor de verbouwing voorbereiden.

Het kan natuurlijk zo zijn dat je na deze overvloed aan informatie nog vragen hebt over bepaalde onderwerpen.

Laat in dat geval even een berichtje achter in de reacties onder deze blog. Wij helpen je dan zo snel mogelijk verder!

Over de schrijver
Verbouwen lijkt soms ontzettend moeilijk en complex. Dat moet anders vinden wij. Daarom delen ik en mijn collega's al onze kennis en ervaring via onze site. Zelf richt ik mij op het schrijven van blogs die te maken hebben met verbouwen.In die blogs combineer ik mijn eigen onderzoek met input van ervaren verbouwers. Op die manier hoop ik dat verbouwen voor jou een stuk makkelijker en bereikbaarder wordt!
Reactie plaatsen

Heb je een constructieberekening nodig?

Koekjes