Een appartement verbouwen als lid van een VvE mag niet zomaar. Er zijn namelijk gevallen waarbij je toestemming nodig hebt van die VvE.
Dit is natuurlijk niet het geval wanneer je bijvoorbeeld een rijtjeshuis verbouwd, dus waarom moet jij dan wel die toestemming hebben?
In deze blog ga ik precies dit en meer bespreken.
Waarom ben je eigenlijk lid van een VvE als appartement eigenaar en wat is het appartementsrecht waarvan je misschien wel eens gehoord hebt? Daarnaast bespreek ik jouw rol als appartement eigenaar en uiteindelijk natuurlijk wanneer je toestemming voor jouw verbouwing nodig hebt.
Na het lezen van deze blog, zijn al jouw vragen beantwoord, beloofd!
Sneak preview 1: toestemming van de VvE betekent niet dat je geen omgevingsvergunning meer hoeft aan te vragen. Ook niet als je in een huurwoning woont en je hebt toestemming van de woningbouwvereniging.
Sneak preview 2: voer je constructieve wijzigingen (trapgat of draagmuur verwijderen) door aan jouw woning? Dan wil de VvE een constructieberekening ontvangen voor de verzekering.
Klik hier voor meer informatie over een constructieberekening voor jouw verbouwing.
Waarom ben ik lid van de VvE als appartement eigenaar?
De Vereniging van Eigenaren, dus de VvE, is een vereniging of organisatie waarin alle eigenaren binnen een appartementencomplex verenigd zijn.
Het doel van de VvE is dat er gezamenlijk beslissingen kunnen worden genomen. Deze beslissingen worden genomen over de gemeenschappelijke delen van het complex. Hierover zal ik je later meer vertellen.
Voor jou geldt dat als je een appartement koopt jij ook gelijk lid bent van een VvE. Dit gebeurt volledig automatisch en het is dus niet nodig om na te gaan of je echt wel lid bent. Uiteraard zijn ook jouw buren en alle andere omwonende in de flat lid van de vereniging.
Dit is natuurlijk ook logisch, want iedereen moet een gelijke kans krijgen om te beslissen over gemeenschappelijke delen. Deze delen hebben namelijk betrekking op elke bewoner van het complex.
Waarom je dus lid bent van een VvE? Omdat je het recht hebt op het nemen van beslissingen die betrekking hebben op jou als bewoner.
Een appartement verbouwen en het appartementsrecht
Wanneer je een appartement koopt, koop je eigenlijk een appartementsrecht. Dit recht geeft jou toegang tot het exclusieve gebruik van jouw appartement. Je mag dus verbouwen, oftewel wijzigingen aanbrengen, in het appartement.
Zonder appartementsrecht mag jij die wijzigingen dus niet aanbrengen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een huurhuis, omdat je dan geen appartementsrecht hebt gekocht. Dit recht ligt nog bij de eigenaar van het pand.
Het appartementsrecht geeft je overigens niet alleen het recht op het gebruik van het appartement zelf. Vaak hoort hier ook een berging bij. De galerijen en eventueel een lift zijn eigendom van alle eigenaren samen omdat deze uiteraard niet door één persoon worden gebruikt.
Wat is mijn rol als appartementseigenaar in de VvE?
Je bent dus lid van de VvE als eigenaar van een appartementsrecht. Maar wat moet je hier nu eigenlijk mee, dat lidmaatschap bij de VvE?
De belangrijkste taak van de VvE is de besluitvorming rondom de gemeenschappelijke delen van het complex. Laten we het voor nu nog even simpel houden en deze delen beschouwen als de galerijen en liften.
Wanneer er iets gewijzigd moet worden aan deze delen gaat dit via de VvE en specifieker de algemene leden vergadering (ALV) van de VvE.
In die vergadering heeft elk lid van de VvE een stem. Wanneer er een meerderheid is behaald in de vergadering zal de wijziging (lees verbouwing) doorgevoerd worden.
Hoe zwaar de stem van een lid telt staat opgesteld in het splitsingsreglement.
De vergadering heeft niet alleen betrekking op galerijen en liften, maar ook op delen waarvan je misschien verwacht dat dit privé-eigendom is.
De VvE wil graag zekerheid dat de woningen veilig zijn. Voor problemen is de VvE uiteraard verzekerd. Voer je constructieve wijzigingen door aan jouw appartement? Dan wil de VvE voor de verzekering een constructieberekening ontvangen.
Klik hier voor meer informatie over het laten maken van een constructieberekening voor de VvE.
Heb ik toestemming nodig van de VvE om mijn appartement te verbouwen
De algemene leden vergadering behandeld namelijk ook wijzigingen aan gemeenschappelijke delen die zich in privé gedeelten bevinden.
Mijn eerdere uitspraak staat namelijk nog steeds: de VvE behandeld alleen wijzigingen aan gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex.
Wettelijk gezien mag je als eigenaar van het appartementsrecht zonder toestemming van de VvE verbouwen. Hier mag wel van afgeweken worden in het splitsingsreglement en dit is dan ook vaak het geval.
Hierdoor is het wijzigen van gemeenschappelijke delen vaak alleen met toestemming mogelijk. Maar… soms is het onderscheid tussen gemeenschappelijk en privé moeilijk te maken.
Denk bijvoorbeeld aan het verwijderen van een draagmuur in jouw appartement. Je zou verwachten dat dit onder een privé gedeelte valt omdat het tenslotte jouw appartement is. Toch is een draagmuur een gemeenschappelijk deel van jouw woning en moet er dus over de verbouwing worden gesproken tijdens de leden vergadering.
Maar waarom is deze verbouwing gemeenschappelijk?
Een gemeenschappelijk gedeelte heeft betrekking op meer personen dan op jou alleen. Dat wist je natuurlijk al wanneer het ging om bijvoorbeeld de galerij. Maar het verwijderen van een draagmuur heeft ook zeker invloed op andere bewoners.
Een draagmuur is namelijk een essentieel onderdeel van het appartementencomplex en draagt bovengelegen verdiepingen. Het vangt dus krachten op die niet meer opgevangen worden wanneer de muur weg is.
Kortom, wanneer de verbouwing plaatsvindt, merken andere bewoners hier ook de gevolgen van. Zij hebben dus het recht om te bepalen of zij vinden dat de verbouwing plaats mag vinden.
Andere verbouwingen waarbij je misschien niet zou denken dat het om gemeenschappelijke delen gaat zijn bijvoorbeeld de kozijnen van jouw appartement en wijzigingen aan algemene leidingen.
Constructieve wijzigingen en toestemming van de VvE
Bij constructieve wijzigingen aan jouw woning heb je altijd toestemming van de VvE nodig. Dit omdat je ook de woningen van jouw buren 'in gevaar brengt'.
Je toont aan dat jouw verbouwing veilig is door een constructieberekening van een constructeur. Klik hier voor meer informatie over een constructieberekening voor jouw VvE.
Is er een kans dat de verbouwing van mijn appartement geen toestemming krijgt van de VvE
Helaas is de kans er natuurlijk dat de verbouwing tijdens de vergadering niet wordt goedgekeurd. Dit kan komen doordat één van de buren het simpelweg te gevaarlijk vindt om een draagmuur te verwijderen.
De bewoner moet dan wel kunnen aantonen dat het onveilig is. Door het laten maken van een constructieberekening kun je dat probleem trouwens ondervangen.
Maar het kan natuurlijk ook een andere reden hebben dat meerdere buren hinder ondervinden aan jouw verbouwing. Onthoud wel dat wat voor de één hinder is, voor een ander wel kan meevallen.
Verbouwingen die hier overigens ook op van toepassing zijn, zijn het leggen van een parket- of laminaatvloer die onvoldoende isoleert en daardoor geluidoverlast veroorzaakt.
Overigens moet je er ook nog rekening mee houden dat de verbouwing zelf voor hinder kan zorgen. Er is daarom vaak een huishoudelijk reglement opgesteld, waarin onder andere staat op welke tijdstippen verbouwingen en reparaties plaats mogen vinden.
Daarnaast zijn er ook nog geluidsnormen opgesteld. Dus een maximaal niveau aan geluid waarover je niet heen mag tijdens de verbouwing.
Probeer hier dus ook rekening mee te houden zodat je niet tijdens de verbouwing nog gezeur van buren krijgt. Onthoud daarom…
Een wijziging aan de woning mag geen nadeel toebrengen aan gemeenschappelijke ruimtes of aan een ander appartement.
Een omgevingsvergunning voor het verbouwen van een appartement
Dit brengt nog wel eens verwarring op. Want toestemming van de VvE staat volledig los van het aanvragen van een omgevingsvergunning. Veel mensen zien deze namelijk als gelijke en denken dat je met toestemming van de VvE geen omgevingsvergunning nodig hebt en andersom.
Om dit gelijk even te verduidelijken, de twee zijn niet hetzelfde en in sommige gevallen heb je beide nodig. Toestemming van de VvE betekent niet dat je geen omgevingsvergunning nodig hebt.
Andersom hebben wij ooit een klant bij ons gehad die een omgevingsvergunning had aangevraagd voor de verbouwing van zijn appartement. Deze vergunning was goedgekeurd en dus was de klant begonnen met verbouwen.
Pas later vroeg hij toestemming van de VvE aan. Deze toestemming kreeg hij niet en dus was ook de verkregen omgevingsvergunning niet meer van toepassing.
In veel gevallen is het daarom slim om eerst toestemming van de VvE aan te vragen. Dit is veel minder werk dan het aanvragen van de omgevingsvergunning en zal een eerste stap zijn in het proces.
Om een omgevingsvergunning te krijgen moet je bouwtekeningen en constructieberekening laten maken. Deze bewijsstukken moeten voldoende zijn voor de VvE om goedkeuring te verlenen.
Klik hier voor meer informatie over een constructieberekening voor jouw verbouwing.
Vervolgens moet je een vergunningscheck doen om te bepalen of je een omgevingsvergunning nodig hebt. Is dit het geval? Dan moet je ook een omgevingsvergunning aanvragen voor jouw verbouwing.
Hoe vraag ik de omgevingsvergunning aan?
De conclusie van het verhaal is dat de gemeente en VvE los staan van elkaar en je dus in sommige gevallen toestemming nodig hebt van de VvE en toestemming van de gemeente in de vorm van een vergunning.
Maar hoe weet je of je de vergunning aan moet vragen en hoe vraag je hem dan aan?
Dat kan via de vergunningscheck van het Omgevingsloket. Deze site van de overheid is de makkelijkste plek om te checken of een vergunning nodig is voor jouw verbouwing.
Natuurlijk kan je ook even op onze blog pagina kijken. Hier staan onder andere blogs over gevallen wanneer je altijd een vergunning moet aanvragen en belangrijker, hoe je simpel en snel een vergunning aanvraagt.
Om de conclusie van dit hoofdstuk toch nog even te benadrukken…
Informeer je richting de VvE én de overheid (in de vorm van jouw gemeente).
Ik heb mijn appartement al verbouwd zonder toestemming van de VvE…
Ja wat nu… Blijk je er na het lezen van deze blog achter te komen dat je toch toestemming van de VvE nodig had. Terwijl je toch echt dacht dat bijvoorbeeld het verwijderen van die draagmuur jouw eigen besluit was.
De eerste stap is nu natuurlijk toch nog toestemming aanvragen bij de VvE. Het is dan te hopen dat de VvE de verbouwing toch goedkeurt. In dat geval is er niets aan de hand en kan de constructie in zijn nieuwe staat blijven.
Toch kan het zo zijn dat de VvE de verbouwing niet accepteert en geen toestemming geeft. Wat moet je in dat geval doen?
Het is gelukkig het geval dat een VvE niet direct bevoegd is om de verbouwing terug te draaien en de aanpassingen ongedaan te laten maken. De gemeente heeft deze bevoegdheid trouwens wel.
Maar goed, de VvE kan de verbouwing misschien niet terugdraaien, de rechter kan dat wel. Deze zal namelijk een vonnis vellen en dit kan tot twee uitspraken leiden.
Het kan zo zijn dat jij in het gelijk gesteld wordt. In dat geval zal er verder niets meer veranderen en is het niet nodig om iets terug te draaien.
Bij het verwijderen van een draagmuur is de meeste jurisprudentie vrij helder. Bijna nooit hoeft de situatie in originele staat hersteld te worden. Voorwaarde is wel dat er voldaan is aan de vergunningseisen van de gemeente.
Soms wordt de VvE in het gelijk gesteld wordt. In dat geval moet de verbouwing wel teruggedraaid worden. Dit is natuurlijk erg vervelend en geeft alleen maar meer aan hoe belangrijk het is om de VvE vroegtijdig te informeren wanneer dit nodig is.
Tot slot
Ik hoop dat deze blog je op weg heeft geholpen met jouw contacten met de VvE.
Je weet nu dat je goed op moet letten bij het bepalen van een gemeenschappelijk of privé deel en dat je bij twijfel moet nagaan of toestemming vereist is. Want zoals je nu weet kan het erg tegenvallen wanneer je geen toestemming aanvraagt terwijl dit wel nodig is.
Oh… En vergeet de vergunningscheck niet te doen, ook wanneer je wel toestemming van de VvE hebt!
Voer je constructieve wijzigingen door aan jouw woning?
Dan helpen onze constructeurs je graag met het maken van een constructieberekening voor jouw VvE. Dankzij ons ontwerp heb je een bouwhandleiding voor de aannemer, krijg je gegarandeerd een vergunning en heb je een document voor de verzekering van de VvE.
Klik hier voor meer informatie over het laten maken van een constructieberekening van jouw VvE.
Heb je na het lezen van deze blog nog vragen over het verbouwen van een appartement en toestemming van de VvE, of heb je misschien hulp nodig bij het aanvragen van de toestemming?
Twijfel dan niet en laat een berichtje achter in onze berichtenbox! Wij helpen je natuurlijk graag verder!
