arrow_drop_up arrow_drop_down
7 mei 2018 

Wat er fout kan gaan bij een verbouwing! Deel 1: familie van der Vlugt

In oktober 2017 werd ik gebeld door Erik van der Vlugt. Erik kreeg een steeds slechter gevoel bij zijn aannemer. Die inmiddels al een draagmuur had weggehaald. Hij vroeg of een constructeur naar de situatie wilde kijken.

4 uur later werd zijn woning onbewoonbaar verklaard…

Benieuwd hoe dit heeft kunnen gebeuren? En wil jij voorkomen dat je ooit in zo’n situatie komt?

Lees dan verder!

Door de fouten van de aannemer is de familie van der Vlugt €50.000 over het geplande verbouw budget heengegaan. Geld dat ze helaas niet hebben. Dankzij hulp van de familie zijn ze inmiddels wel verder gegaan met verbouwen. Via deze crowdfundingsactie hopen zij hun familie zo spoedig mogelijk het geleende geld terug te kunnen betalen! Wil je meer lezen over hun situatie? Ook het Algemeen dagblad heeft hierover een artikel geschreven!

Voorwoord Erik van der Vlugt

Daar sta je dan, als 46-jarige man met drie kids en een vrouw. Na maanden in je huis geklust te hebben is de bovenverdieping helemaal af. Tijd voor het laatste project… De benedenverdieping! Het idee was; de gehele achtergevel eruit, de tussenmuur van de keuken eruit, een glazen dak en drie meter uitbouwen. Zo konden we een grote keuken creëren, vloerverwarming maken en alles opnieuw verven.

En toen… Bij alle klusprogramma’s lijkt het zo makkelijk. Je zet de opdracht uit, er komt een mannetje die alles regelt en binnen no-time is alles prachtig. Natuurlijk allemaal volgens jouw smaak en binnen het budget.

Wat kon er eigenlijk misgaan?

We wisten precies wat we wilden. Hadden ons goed verdiept in de materie en hadden de financiële middelen. Nu moesten we op zoek naar iemand die het project kon leiden en met wie we een klik hadden. Zodat we de bouw konden beginnen.

De aanvraag hadden we op vakmanvinden gezet. Ook hadden we een aantal lokale mensen benaderd. Uiteindelijk zijn er 5 aannemers komen opdagen. Deze 5 kandidaten hebben we allemaal dezelfde opdracht voorgelegd en hier een voorstel voor laten maken.  Hierop kregen wij 3 voorstellen. Van de rest hebben we niets meer vernomen.

Twee aannemers maakten iets anders dan we wilden, waren verschrikkelijk duur of wilden een zwart betaald voorschot. De laatste aannemer leek sympathiek, kwam bekwaam over en luisterde naar onze wensen.

Uiteindelijk zijn we voor de sympathieke oudere man met jaren ervaring gegaan. Van te voren hebben we zijn referenties gecheckt, zijn leveranciers benaderd en zijn we zelfs bij de timmerfabriek geweest. Ook zijn we bij de aannemer thuis geweest.

Op een gegeven moment begonnen wij tegen de deadline aan te lopen en begon de aannemer de druk op onze besluitvorming op te voeren. Vooraf hebben we het contract op tal van punten zo goed mogelijk op papier te krijgen. Er zou bijvoorbeeld een planning en een tekening worden gemaakt. Niet door een architect, want dat was zonde van ons geld volgens de aannemer.

We begonnen de verbouwing dus zonder tekeningen en constructieberekeningen

Wat is er in deze situatie eigenlijk gebeurd?

In deze blog leg ik chronologisch uit wat er gebeurde toen Erik ons benaderde. Ik eindig de blog met een analyse over wat er fout is gegaan en wat andere mensen kunnen leren om niet in dezelfde situatie te komen als de familie van der Vlugt.

Stap 1: aanvraag via onze website van Erik van der Vlugt:

In de aanvraag kwamen voor mij twee dingen naar voren. Ten eerste gaf Erik aan dat hij een indicatie wilde van de kosten voor een werkbezoek. Daarnaast komt ook naar voren dat er problemen zijn met de aannemer. Voor ons uiteraard zeer belangrijke informatie om mee te nemen gedurende het werkbezoek.

Stap 2: onze eerste beoordeling aan de hand van de opgestuurde foto’s

De eerste vraag die ik aan Erik heb gesteld naar aanleiding van deze aanvraag is of hij ook foto’s had van de situatie. Aan de hand van de foto’s kan ik mijzelf namelijk voorbereiden en een eerste inschatting maken van de situatie.

Voeg van de stenen muur

Voeg van de stenen muur

In de bovenstaande foto die ik ontving zag je duidelijk dat de voegen van de stenen muur niet netjes en stevig waren gevoegd. Dat geeft al een indicatie dat de aannemer zijn werk niet goed heeft gedaan.

De gemetselde muur

De gemetselde muur

Op het plaatje van de gemetselde muur zie je eigenlijk een bevestiging van de eerste foto. Het metselwerk is slecht en onstabiel gemetseld.

Slecht geplaatste stempels

De geplaatste stempels

Van dit plaatje schrok ik. Je ziet dat de stempels op een onprofessionele manier zijn geplaatst. Daarnaast rust de stalen balk op dit moment alleen op een stuk hout.

Bevestiging stalen balk

Bevestiging stalen balk

Dit plaatje gaf de doorslag om aan Erik te vragen zo snel mogelijk het lokale bouwtoezicht in te schakelen. De stalen balk is niet goed geplaatst en het lijkt er op of de stalen balk ieder moment kan vallen.

Aan de hand van de foto’s maakte ik de volgende notities in ons systeem:

Zoals je in mijn notities kunt zien begonnen ook bij mij meteen de alarmbellen te rinkelen. De foto’s zagen er dermate slecht uit dan ik adviseerde om zo spoedig mogelijk een bouwinspecteur van de gemeente te laten komen kijken. Ik had namelijk gelijk een slecht gevoel over de veiligheid van de woning. In zo’n situatie heeft een commerciële constructeur geen bevoegdheden om de bouw stop te zetten. Dat moet gedaan worden door een bouwinspecteur van de gemeente.

Stap 3: onbewoonbaar verklaren woning door plaatselijk bouwtoezicht

Op basis van dit telefonische advies ging Erik van der Vlugt langs bij de lokale bouwtoezicht afdeling. Die gaven aan dat hij inderdaad vergunningsplichtig was. Ook werd er diezelfde middag nog iemand van bouwtoezicht langs de woning gestuurd.

De constructeur van de gemeente gaf gelijk aan dat de woning onbewoonbaar werd verklaard. De familie van der Vlugt mocht nog een keer naar binnen om de spullen te pakken en moest daarna het huis uit.

Hierdoor moest de familie van der Vlugt meteen een nieuwe woonplaats zoeken. Omdat er geen bouwgarantverzekering was zijn alle kosten voor de familie zelf. Daarnaast is het heel moeilijk om het geld terug te krijgen van de aannemer.

Hoe heeft het zo ver kunnen komen?

De grote vraag is natuurlijk hoe heeft dit zo ver kunnen komen. Ik weet zeker dat veel mensen na het lezen van deze blog zeggen dat dit hun nooit zou over komen. Ik ben bang dat dit niet het geval was. In mijn gesprek met Erik kwam hij zeer kundig over. Hij had zijn plannen goed uitgewerkt en wist precies waar hij het over had. Hij was zeker niet het type naïeve particulier.

Hoe heeft het dan toch zo kunnen lopen?

De eerste reden dat het zover is gekomen is natuurlijk een aannemer die niet kundig was en de boel heeft opgelicht. Op het moment dat je daar achter komt is het natuurlijk al te laat. Een andere reden heeft te maken met de onoverzichtelijke wet- en regelgeving. Voor elke gemeente gelden andere regels. Daarnaast is het omgevingsloket niet altijd even duidelijk.

Daarnaast ben je als particulier gewoon niet goed beschermd tegen dit soort gevallen. Deze factoren zorgen ervoor dat een situatie als deze iedereen kan overkomen. Een risico bij bouwfouten die maar weinig mensen kennen is het volgende risico:

Als huiseigenaar ben jij hoofdelijk verantwoordelijk dat jouw aannemer volgens de regels bouwt. Als een aannemer fouten maakt gedurende de verbouwing valt dat onder jouw verantwoordelijkheid. Een hypotheekverstrekker kan bij waardevermindering van jouw huis er in zo’n geval voor zorgen dat jouw hypotheek in gevaar loopt!

Dit is een serieus risico! Dit risico maakt het alleen maar belangrijker om ervoor te zorgen dat je een verbouwing goed volbrengt.

Hoe kun je zo’n situatie voorkomen?

De familie van der Vlugt is echt niet de enige en eerste familie die iets als dit is overkomen. Dat zoiets iemand overkomt heeft natuurlijk meerdere redenen. Er zijn veel regels die voor de meeste mensen gewoon moeilijk zijn te begrijpen. Daarnaast hebben de meeste mensen gewoon niet heel veel verstand van verbouwen. Je bent daardoor afhankelijk van de kennis van de aannemer.

”Als ik van te voren bouwtekeningen en een constructieberekening had laten maken was dit nooit gebeurd” Erik van der Vlugt.

Met deze blog wil ik niet aangeven dat alle aannemers slecht zijn. Wat ik je wel wil meegeven is dat je heel kritisch moet zijn op de mensen die jouw woning gaan verbouwen. En dat je zorgt dat je gedekt bent bij de verzekering mocht er iets fout gaan!

De vijf belangrijkste tips van Erik van der Vlugt:

Ik hoop dat ik dankzij deze blog. Die mede mogelijk is gemaakt door de familie van der Vlugt. Andere mensen kan helpen om niet in deze situatie terecht te komen. Om je daarmee te helpen heb ik zijn zes belangrijkste tips hieronder beschreven.

Tip 1: bereid je goed voor en ken de risico’s.

Weeg goed af waarom, hoe en wat je wilt verbouwen. Onderzoek de geldende regelgeving en zorg ervoor dat jij en je aannemer goed zijn verzekerd.

Als huiseigenaar ben jij bijvoorbeeld er verantwoordelijk voor dat de aannemer volgens de regels bouwt!

Tip 2: zorg van te voren voor constructieberekeningen en bouwtekeningen.

Als je van te voren al constructieberekeningen en bouwtekeningen laat maken weet de aannemer precies hoe hij veilig en volgens de geldende regelgeving moet bouwen. Hierdoor neem je veel onduidelijkheid en risico’s weg gedurende de verbouwing.

Laat meerdere aannemers een offerte maken op basis van de constructieberekeningen. Hierdoor weet je zeker dat je geen appels met peren vergelijkt!

Tip 3: doe een achtergrond check bij de aannemer.

Zorg ervoor dat je zeker weet dat je aannemer verzekerd is en bij een keurmerk is aangesloten (Bouwgarant). Helaas zijn referenties niet altijd betrouwbaar.

Tip 4: zorg voor een rechtsbijstandsverzekering

De wetgeving omtrent bouwfouten is vaak moeilijk en onduidelijk voor een leek. Zorg er daarom voor dat je een rechtsbijstandsverzekering hebt. Bij eventuele problemen kunnen zij jou het beste advies geven.

Tip 5: laat je zelf niet onder druk zetten door een aannemer

Dit is misschien wel de moeilijkste tip. Zorg er altijd voor dat je een goed gevoel hebt bij een aannemer en laat je niet onder druk zetten om een snelle beslissing te nemen. Jouw gevoel, de verzekering en de kwaliteitskeurmerken moeten kloppen.

Nawoord Erik van der Vlugt

Achteraf is het natuurlijk veel makkelijker zeggen wat ik beter had kunnen doen. Voor ons is het voor beide partijen nogal dramatisch gelopen. Dat had eigenlijk helemaal niet gehoeven. Als wij van te voren een goede bouwtekening en constructieberekening hadden laten maken. Dan was het anders gelopen.

Dankzij een constructieberekening en een bouwtekening had de aannemer van te voren kunnen zien wat er wel en niet mogelijk was. Als het dan nog steeds tot een conflict gekomen was hadden we eerder kunnen ingrijpen. Was de schade beperkt geweest en hadden wij juridisch veel sterker gestaan.

Ondanks of misschien wel dankzij dit alles, heb ik kunnen zien hoe mooi de bouw is. Hoeveel vakbekwame en lieve mensen er zijn. Mensen die hun vak verstaan. Die met de juiste spullen en een goed plan wonderen verrichten. Dat heb ik van dichtbij mee mogen maken.

Veel succes met uw verbouwing.

Erik van der Vlugt

In het kort…

Erik was geen naïeve verbouwer die nergens verstand van had… In tegendeel hij had zich goed ingelezen en zichzelf goed voorbereidt.

Hij had alleen een zeer slechte aannemer die niet volgens de regels werkte. Iets wat iedereen kan overkomen! Gelukkig ben je nooit kansloos bij zo’n aannemer en heb je genoeg mogelijkheden om zo’n situatie te voorkomen!

Heb je nog vragen? Of mis je iets in mijn blog? 

Laat het mij dan weten in de reacties hieronder… Ik ben benieuwd!

Over de schrijver
Dingen doen waarvan andere constructeurs en bouwadviseurs zeggen dat het niet kan... Dat vind ik super leuk om te doen! Daarom ben ik samen met ons team elke dag bezig om constructieberekeningen simpeler en bereikbaarder te maken voor mensen die gaan verbouwen!
Martin
Door

Martin

op 27 January 2019

Interessante case, ik zou nog wel wat meer fotos willen zien. Hoe is het uiteindelijk opgelost? Kon die semisteunbalk nog aan de balk op het binnenblad vastgemaakt worden?

Roy de Lepper
Door

Roy de Lepper

op 31 January 2019

Hi Martin, Leuk dat je even reageert. Uiteindelijk is alles echt grondig opnieuw opgebouwd. De meeste stalen balken die je op de foto's zitten er op dit moment niet meer in. Het ziet er nu gelukkig heel anders uit.

Anoniem
Door

Anoniem

op 21 April 2019

O nee... Wij hebben afgelopen maandag precies dezelfde constructie laten uitvoeren. Volgens de aannemer was een berekening niet nodig. Door verkeerd stutten is de binnenmuur op de eerste etage gaan verzakken. De aannemer geeft zijn fout toe en wil het oplossen. Hij is er zelf kapot van en staat in de regio bekend als betrouwbaar aannemer. Ik word door bovenstaande blog nu toch wel erg ongerust...

Roy de Lepper
Door

Roy de Lepper

op 23 April 2019

Dat is heel vervelend om te horen. Het niet laten maken van constructieberekening vergroot altijd de kans op fouten tijdens het bouwen. Ook bij goede en betrouwbare aannemers. Ik hoop dat het probleem goed wordt opgelost. Mochten wij je nog ergens mee kunnen helpen dan kun je mij altijd mailen.

Aart van der Linden
Door

Aart van der Linden

op 19 November 2019

Bizar maar ook herkenbaar verhaal. Wij hebben iets soortgelijks meegemaakt. Anton van der Leen. Diverse rechtszaken verder, 2 jaar lang. Schade van ca 40.000 euro. Zijn in ons gelijk gesteld door rechter (documenten aanwezig). Uiteindelijk heeft deze narcistische smeerlap zijn bezittingen op naam van zijn vriendin laten zetten en was er niets te halen. We hebben nog via incassobureau Jongerius beslag laten leggen, maar we kregen in augustus 2018 te horen dat hij de WSNP was ingegaan. Einde inning. Wil je nadere info of een vuist maken, bel me op 0651195737

Roy de Lepper
Door

Roy de Lepper

op 19 November 2019

Beste Aart, wat vervelend! Wat mij in deze situaties vooral opvalt is dat het iedereen kan overkomen en dat je als slachtoffer soms zo weinig hebt om op te staan. Ik hoop dat je het bedrag ooit nog terug krijgt! @Aart, wat zou voor jou de belangrijkste tip zijn voor mensen om niet in jouw situatie terecht te komen?

Allround Bouw Service B.V.
Door

Allround Bouw Service B.V.

op 8 December 2019

Beste mensen, Zijn er te veel huiseigenaren met beperkt budget dat dan zorgt verkeerde keuze met aannemers, architecten en constructeurs. Soms is goedkoop juist duurkoop met hele veel energie.

Roy de Lepper
Door

Roy de Lepper

op 9 December 2019

Dat klopt inderdaad. Sommige mensen willen voor een dubbeltje op de 1e rij zitten. Dat heeft meestal invloed op de kwaliteit. (dat was in deze situatie trouwens niet het geval).

Pieter Klein
Door

Pieter Klein

op 11 March 2020

Zo'n bouwkundig knoeiwerk heb ik regelmatig gezien tijdens mijn BWT werkperiode door de vele onkundige beunhazen en eigenbouwers die de bouwwereld een slechte naam geven. Ik adviseer dan ook(altijd) aan particuliere leken die hun woning willen verbouwen, eerst een onafhankelijke objectieve bouwkundige (architect) in te schakelen die ook bekend is met de bouwregelgeving, de verbouwingsplannen vooraf te bespreken, alvorens een (gecertificeerde) aannemer te kiezen en offerte laten maken. Een aannemer zal nooit aan een particuliere leek mededelen bij bijv. een constructie wijziging v/d woning, eerste een bouwvergunning aan te vragen bij de gemeente of informatie opvragen bij het vergunningsloket, met als gevolg dat particuliere leken onbekend met het bouwvak en bouwregelgeving, met het zinkend schip ten onder gaan in dit geval de woning, met alle ellendige gevolgen van dien. Het is wel zo dat de eigenaar verantwoordelijk is en blijft van zijn woning en zelf de verplichting heeft voor het aanvragen van een bouwvergunning en niet de aannemer. Neemt niet weg dat alle aannemers inclusief de zzp-ers gecertificeerd zouden moeten zijn, en alle onbetrouwbare aannemers op een zwarte lijst zouden moeten worden geplaatst (zie artikel CO-bouwblad). Helaas de wet op de privacy verbied het CO-bouwblad zo'n lijst te publiceren. Verder vraag ik mij af had deze eigenaar van bovengenoemde woning, bouwkundige kennis omdat hij alles grondig voorbereid had?

Roy de Lepper
Door

Roy de Lepper

op 11 March 2020

Hi Pieter, dat klopt inderdaad, helaas komen dit soort zaken veel vaker voor dan je denkt. Ik denk persoonlijk ook dat het slim is om altijd eerst bouwtekeningen en constructieberekeningen te laten maken voor je een aannemer inschakelt. Alleen al, omdat een aannemer geen goede offerte kan maken zonder deze informatie. Om jouw andere vraag te beantwoorden... Deze particulier had zich echt bovengemiddeld voorbereid, de aannemer heeft hem gewoon dusdanig voorgelogen, waardoor hij in de problemen is gekomen. Dat geeft maar aan dat het echt iedereen kan overkomen helaas.

Wilma Baars
Door

Wilma Baars

op 19 May 2020

Wij zitten in ongeveer vergelijkbare situatie, hoe is Erik hieruit gekomen? Wat zijn de stappen hierna geweest om toch weer in je huis te kunnen gaan wonen. Kortom wat is de oplossing?

Roy de Lepper
Door

Roy de Lepper

op 20 May 2020

Beste Wilma, wat vervelend om te horen. De oplossing in deze zat hem in het afscheid nemen van de originele aannemer en het starten van een juridisch proces tegen deze aannemer. Daarnaast heeft Erik een nieuwe aannemer moeten aanstellen die de boel heeft gerepareerd. Helaas heeft het wel maanden geduurd, voordat ze weer in hun huis mochten komen wonen.

Nikkie van der Leden
Door

Nikkie van der Leden

op 7 July 2020

Beste allemaal, Interessant artikel en bij ons is dit ook bijna misgegaan. Ik wil alleen even waarschuwen dat de in een hierboven geplaatste reactie 'aannemer' nog steeds actief is - Antoon van der Leen. Hopelijk heeft iemand hier iets aan / wees gewaarschuwd..

Roy de Lepper
Door

Roy de Lepper

op 7 July 2020

Hi Nikkie, fijn dat het bij jullie niet is misgegaan. Helaas lijkt de betreffende aannemer inderdaad nog actief te zijn. Daar is helaas vrij weinig aan te doen.

Reactie plaatsen

Heb je een constructieberekening nodig?

Koekjes