arrow_drop_up arrow_drop_down
1 oktober 2019 

8 redenen waarom de kosten van een dakopbouw vaak hoger uitvallen dan vooraf begroot...

De kosten van een dakopbouw liggen al snel tussen de €40.000 en €60.000. Een flinke investering waarvoor veel mensen flink hebben moeten sparen. Je wilt dus wel dat jouw spaargeld goed wordt besteed 🙂

Helaas komen veel te veel mensen die een dakopbouw in dezelfde fase terecht.

De aannemer heeft wat tegenvallers. De planning loopt een paar weken uit en de kosten van de dakopbouw worden steeds hoger. Je zult wat extra spaargeld vrij moeten maken om de verbouwing af te maken.

Soms kun je er niet zoveel aan doen dat de kosten van jouw dakopbouw hoger uitvallen dan begroot. Maar in de meeste gevallen hadden handige tips of iets meer ervaring je zomaar duizenden euro’s bespaart.

Waarom worden de kosten van een dakopbouw vaak hoger dan vooraf begroot?

Om die vraag te beantwoorden heb ik hier de afgelopen periode onderzoek naar gedaan. Ik heb onder andere gesproken met onze klanten, met bekende aannemers en onze constructeurs.

Conclusie?

Dat een dakopbouw vaak duurder wordt door één of meerdere van de onderstaande 8 redenen 🙂

Inhoudsopgave

  1. Er wordt verbouwd onder een hoge tijdsdruk
  2. Het bouwplan is niet gedeeld met de (onder)aannemers
  3. Jouw verbouwbudget wordt niet gedeeld met de aannemer, architect en constructeur
  4. Er worden kosten bespaart in de ontwerpfase van de verbouwing
  5. De offerte van de aannemer wordt opgevraagd zonder dat het ontwerp duidelijk is
  6. Er worden te weinig offertes aangevraagd
  7. De verkeerde aannemer is geselecteerd
  8. Er zijn geen goede afspraken over meerwerk gemaakt

Er wordt verbouwd onder een hoge tijdsdruk

Ik ken maar weinig verbouwingen waar mensen alle tijd van de wereld hadden. De meeste mensen willen namelijk zo snel mogelijk klaar zijn.

Waarom?

  1. Ze hebben geen zin om in de rotzooi te zitten
  2. Ze willen zo snel mogelijk van hun mooie dakopbouw genieten
  3. Ze kennen de negatieve gevolgen van een hoge tijdsdruk niet

Resultaat?

Dat mensen een verbouwing van 12 weken in 6 weken of soms zelfs 4 weken willen proppen. De gevolgen van die wens zijn vrijwel altijd hetzelfde. Ontzettend veel stress en een hoop extra kosten.

Logisch ook. Want waar druk is gaan dingen fout. Hierdoor is de kwaliteit lager en worden de kosten van jouw dakopbouw hoger. Ik ken meerdere situaties waar haast er voor heeft gezorgd dat een dakopbouw zomaar €5.000 tot €10.000 duurder werd.

Simpelweg omdat er aanpassingen in het ontwerp gemaakt moesten worden of doordat er in de haast fouten werden gemaakt.

Daarnaast is snelbouw ook duurder. Veel partijen in de bouw rekenen namelijk hogere kosten voor een snellere oplevering (Ja, wij doen dat ook). Sneller opleveren is namelijk moeilijker in te plannen. Soms moet je overwerken of ander werk laten vallen. En dat kost natuurlijk extra geld.

Mijn tip?

Neem altijd de tijd voor het maken van een dakopbouw!

Het bouwplan is niet gedeeld met de (onder)aannemers

Het maken van een volledig en realistisch bouwplan is natuurlijk een belangrijk onderdeel in het bouwproces. Toch gaat het juist hier vaak fout.

Meestal komt dit doordat:

  1. Er weinig tot geen overleg is met de aannemer en zijn onderaannemers
  2. Het bouwplan niet volledig is
  3. Het tijdspad niet realistisch is

Het is ontzettend belangrijk dat iedereen die onderdeel van de planning is ook achter de planning staat. Helaas is dit vaak niet het geval. Vaak hoor je dan verhalen als deze:

De schilder: leuk dat hij zegt dat ik volgende moet komen schilderen. Maar dat gaat helemaal niet. Ik moet namelijk nog schuren. En dat kan pas als de loodgieter klaar is.

Het niet delen van jouw planning

Door een bouwplan niet te delen met de onderaannemers wordt er vooral onbegrip gecreëerd. Tegelijkertijd vergroot je hierdoor de kans op een onvolledige planning. Of op een onrealistisch tijdspad.

En dat zorgt dan weer voor frustratie en onbegrip 🙁

Mijn tip?

Deel jouw bouwplan met de aannemer en zijn onderaannemers. Vraag of je iets mist en of ze het plan realistisch vinden. Heb je akkoord? Dan kun je de planning definitief maken en met iedereen delen 🙂

Jouw verbouwbudget wordt niet gedeeld met de aannemer, architect en constructeur

Veel mensen vinden transparant zijn over hun verbouwbudget vooral eng. Vooral omdat met name aannemers een slechte naam hebben. Men is bang dat aannemers vooral uit zijn op het verdienen van zo veel mogelijk geld.

En ja. Sommige aannemers zijn daar inderdaad op uit. Maar de meeste aannemers uiteraard niet. Die vinden (ver)bouwen leuk en zijn vooral trots als ze voor jou een mooie dakopbouw voor een eerlijke prijs kunnen maken.

Voordeel van een transparant verbouwbudget

Maar juist als jij een strak budget hebt is het slim om dat budget te delen met jouw aannemer, met jouw architect en met de constructeur. Zij kunnen je dan namelijk beter helpen met het maken van de juiste keuzes, waardoor de kans op het halen van het budget een stuk groter wordt.

Mijn tip?

Wees open over jouw verbouwbudget en durf deze te delen met de vakmannen die jou gaan helpen met het maken van de dakopbouw.

Er worden kosten bespaart in de ontwerpfase van de verbouwing

Veel mensen zien het werk van een architect en constructeur als een noodzakelijk kwaad. Ze zijn nu eenmaal nodig om een omgevingsvergunning aan te vragen. Hierdoor kiezen veel mensen er voor kosten te besparen in de ontwerpfase.

Maar is dat wel slim?

Ik denk natuurlijk van niet. Daar zit natuurlijk wel een reden achter (anders dan dat wij zelf constructieberekeningen verkopen natuurlijk haha).

Dat komt vooral doordat een laag budget voor het ontwerp er voor zorgt dat:

  1. De architect/constructeur kan dan geen kosten voor je besparen
  2. Er wordt minder meerwaarde gecreëerd aan de woning
Kosten besparen dankzij een constructeur/architect

Zoals je misschien wel weet zijn 40% van de kosten van een dakopbouw kosten voor het materiaal. Terwijl zo’n 45% van de kosten arbeidskosten zijn. Tegelijkertijd kost een gemiddelde dakopbouw al snel €50.000.

Een goed constructief en bouwkundig ontwerp zorgt er voor dat jij zo’n min mogelijk materiaal nodig hebt. Daarnaast zorgt een goed ontwerp er voor dat de aannemer het ontwerp makkelijk kan maken.

Zo heb je een ontwerp waar minder materiaal voor nodig is, terwijl het makkelijker te maken is door een aannemer.

Door bijvoorbeeld 1.000 euro extra budget vrij te maken voor het ontwerp kan er tot wel 10- tot 20% bespaart worden op materiaal. In mijn rekensom is dat al snel €5.000 tot €10.000 euro.

Meerwaarde creëren dankzij een goed ontwerp

Een goede architect zorgt er voor dat je een opbouw bouwt die extra meerwaarde creëert aan jouw woning. Dat kan door een slimmere indeling, door meer flexibiliteit of door het ontwerp duurzamer te maken.

Op basis alleen daarvan zou ik persoonlijk altijd een goed budget vrij maken voor het ontwerp.

Mijn tip?

Maak extra budget vrij voor een goed ontwerp en geef de architect en constructeur de opdracht om ook een kostenefficiënt ontwerp te maken.

De offerte van de aannemer wordt opgevraagd zonder dat het ontwerp duidelijk is

Ook dit is een veelgemaakte fout.

Een offerte wordt vaak al bij een aannemer opgevraagd, terwijl het ontwerp nog niet definitief is. Hierdoor krijg je een onvolledige offerte die gebaseerd is op onvolledige informatie.

Die onvolledige informatie zorgt voor een groter risico voor de aannemer. Dat risico moet hij natuurlijk afprijzen. Daarom zijn offertes, waarbij het ontwerp nog niet duidelijk is bijna altijd duurder.

In andere gevallen nemen aannemers extra stelposten of meerwerkposten op wanneer het ontwerp niet helemaal duidelijk is. Hierdoor heb je geen goed zicht op de uiteindelijke kosten en is de kans groter dat de kosten uit de hand lopen.

Mijn tip?

Vraag pas offertes aan bij een aannemer als je een definitief bouwkundig en constructief ontwerp hebt gemaakt.

Er worden te weinig offertes aangevraagd

Zeker in deze drukke tijden is het soms best moeilijk om een goede aannemer vinden. Mensen zijn al blij dat ze überhaupt een offerte krijgen. Hierdoor zien ze geen andere keus als met die ene aannemer in zee te gaan.

Maar dat verhoogt de kans op te hoge kosten.

Want als je maar weinig offertes hebt kun je ze ook niet vergelijken. Hierdoor heb je een grotere kans dat de offerte niet marktconform is.

Mijn tip?

Vraag pro-actief offertes op bij aannemers. Bel ze na, en zorg dat je minimaal 3 offertes hebt voor je ze gaat vergelijken!

De verkeerde aannemer is geselecteerd

9 van de 10 mensen vinden prijs de belangrijkste selectiecriteria voor de keuze van hun aannemer. En dat is precies de reden waarom de kosten van jouw dakopbouw hoger worden dan vooraf begroot.

Hoe dat komt?

De prijs van een aannemer is natuurlijk een belangrijke criteria. Maar het is niet de enige die belangrijk is. Vaak wordt er namelijk voorbij gegaan aan criteria als:

  1. Tijdstip van oplevering
  2. Gevoel bij de aannemer
  3. Verzekeringen en garanties
  4. Referenties en kwaliteit van de aannemer

Geen rekening houden met een goede verzekering, zijn kwaliteit of jouw gevoel breekt je vaak later op. Bijvoorbeeld door hogere onderhoudskosten of een vervelender bouwproces.

Mijn tip?

Leg van te voren goed vast wat jij belangrijk vindt aan een goede aannemer. Vergelijk de aannemers daarna niet alleen op prijs, maar ook op jouw andere criteria.

Er zijn geen goede afspraken over meerwerk gemaakt

Deze reden is niet per se degene die zorgt voor de hoogste extra kosten van jouw verbouwing. Het is alleen wel degene die voor de meeste frustratie kan zorgen.

Vaak komt dit doordat er geen duidelijke afspraken zijn gemaakt over het meer- en minderwerk tijdens een verbouwing. Hierdoor ontstaan aan het eind van de verbouwing vaak discussies over wat wel meerwerk is en wat niet.

En dat is voor beide partijen altijd heel vervelend.

Wat meerwerk is?

In principe is dat het extra werk wat een aannemer moet doen wat hij vooraf niet had kunnen voorzien.

Mijn tip?

Spreek van te voren heel duidelijk af welke werkzaamheden meerwerk zijn en welke minderwerk zijn. Vraag daarnaast of je op de hoogte gehouden kan worden van de hoogte van het meerwerk.

In het kort

In de meestal gevallen worden de kosten van een dakopbouw hoger dan vooraf begroot. Gelukkig zijn de redenen hiervan meestal hetzelfde, hierdoor heb je een grote kans op te voorkomen dat jouw dakopbouw ook duurder wordt 🙂

Mijn belangrijkste tip?

Kies de juiste aannemer, wees transparant over jouw budget en maak tijd en geld vrij voor een goed ontwerp.

Vind je deze tips waardevol? Heb je nog vragen of heb je extra tips?

Laat dan een bericht achter in de berichtenbox 🙂

Over de schrijver
Dingen doen waarvan andere constructeurs en bouwadviseurs zeggen dat het niet kan... Dat vind ik super leuk om te doen! Daarom ben ik samen met ons team elke dag bezig om constructieberekeningen simpeler en bereikbaarder te maken voor mensen die gaan verbouwen!
Reactie plaatsen

Heb je een constructieberekening nodig?

Koekjes