Een aanbouw met twee verdiepingen plaatsen. Kosten en stappenplan.
08 juli 2021 

Een aanbouw met twee verdiepingen plaatsen. Kosten en stappenplan.

Een aanbouw van twee verdiepingen zorgt voor een enorme toename aan bewoonbare ruimte. De benedenverdieping wordt groter en er is een mogelijkheid om nieuwe kamers op de eerste verdieping te maken.

Ook is de aanbouw een goede investering die je helpt om de waarde van de woning te verhogen.

Tip! Is de vierkante meter prijs in jouw wijk lager dan €2.167,-? Dan is het plaatsen van een aanbouw een goede investering!

Waarschijnlijk heb je alleen nog een aantal vragen.

Denk hierbij aan wat het plaatsen van een aanbouw kost, en wat je moet doen om de verbouwing tot een goed einde te brengen.

Die vragen beantwoord ik in deze blog.

Aan de hand van een 8 stappenplan neem ik je mee door het volledige verbouwproces. Ik geef aan waar je op moet letten, welke valkuilen er zijn en hoe je door een goede voorbereiding kosten bespaart.

Ik beloof je bij deze dat je na het lezen van deze blog perfect voorbereid bent op de verbouwing.

Sneak preview 1: voor een aanbouw van twee verdiepingen moet je altijd een omgevingsvergunning aanvragen.

Sneak preview 2: een aanbouw van twee verdiepingen kost gemiddeld €2.167,- per vierkante meter.

Wat kost een aanbouw op twee verdiepingen?

De gemiddelde vierkante meter prijs van een aanbouw + opbouw is zo’n €2.200,- m2. De kosten voor een gehele aanbouw en opbouw van 30m2 zijn daardoor ongeveer €65.000,-. Hierbij ben ik uitgegaan van een volledig afgewerkte aanbouw.

Om je te helpen met het bepalen van de kosten van jouw aanbouw van twee verdiepingen heb ik onderstaande tool gemaakt. Zo krijg je aan de hand van de omvang van jouw aanbouw een goed 1e beeld van de totale kosten.

Je kunt de tool gebruiken door de slider te gebruiken.

 

Waar bestaan de kosten van een aanbouw van twee verdiepingen uit?

Het kleinste gedeelte van de kosten van een aanbouw (zo’n 2% tot 4%) zijn de legeskosten. Deze kosten betaal je aan de gemeente om jouw vergunningsaanvraag in behandeling te nemen.

Om die omgevingsvergunning te krijgen heb je een bouwtekening en constructieberekening nodig. De kosten voor een constructeur liggen tussen de €800,- en €1.400,-. De kosten voor de architect liggen tussen de €1.200,- en €1.800,-.

Het grootste onderdeel van de kosten (zo’n 70% tot 80%) betaal je aan de aannemer. Hij regelt hiervoor het materiaal, het materieel en de manuren.

Wat zorgt er voor dat een aanbouw van 2 verdiepingen duurder wordt?

Het kan zijn dat de aanbouw duurder wordt dan die €2.200,- per m2 die ik eerder noemde. Toch zijn er redenen dat de gehele verbouwing een stuk duurder wordt.

Hoe dat kan, en wat die extra kosten zijn? Daarvoor heb ik onderstaand overzicht gemaakt.

  • Schuin dak (+ €110,- per m1)
  • Dragende gevel verwijderen (+ €5.000,- per draagmuur)
  • Aanpassing fundering (+€2.500,-)
  • Moeilijk begaanbare tuin (veel materieel nodig)
  • Hoogwaardige afwerking verhoogt de prijs

Ik hoop dat je nu een goed beeld hebt bij de kosten van jouw aanbouw van 2 verdiepingen.

In het vervolg van de blog leg ik uit welke stappen je moet zetten & geef ik tips die je helpen om die stappen goed te doorlopen.

Stap 1: Het voorbereiden van het plaatsen van de aanbouw

Het plaatsen van een aanbouw is natuurlijk een flinke verbouwing die ontzettend veel geld kost (dat heb je hierboven kunnen lezen). Het is daarom echt heel belangrijk dat je de verbouwing goed voorbereidt.

Met die goede voorbereiding bespaar je tijd en kosten.

De volgende drie punten mag je zeker niet vergeten in de voorbereiding:

  • Vaststellen van jouw doelstelling en verbouwwensen
  • Het opstellen van een verbouwbudget
  • Het maken van een bouwplan

Deze stappen kan je in chronologische volgorde doorlopen, te beginnen bij de doelstelling en wensen. Door vast te stellen wat je precies voor aanbouw (materiaal, afwerking, omvang) wilt en waarom deze twee verdiepingen hoog moet zijn, kan je het verbouwbudget bepalen.

Dit budget is belangrijk wanneer je in stap 4 van deze blog de vergunning aanvraagt. Hier vertel ik je in dat hoofdstuk meer over.

Het bouwplan moet tot slot alle hoofdstukken (lees: stappen) bevatten die ik in deze blog bespreek. Schrijf dus kritisch mee en bedenk hoe elke stap op jouw aanbouw van toepassing is.

Tip. Maak eerst een conceptversie van jouw plannen en deel deze met jouw architect. Zo weet je zeker dat jouw plannen realistisch zijn.

Stap 2: Laat een bouwtekening van de aanbouw maken

Voor de aanvraag van de omgevingsvergunning is altijd een bouwtekening van de aanbouw nodig. Deze laat je maken door een architect.

De architect werkt jouw ideeën gedetailleerd uit en laat ruimte voor aanpassingen wanneer je niet tevreden bent met het ontwerp. Geef dit dan ook altijd aan want bij een gedetailleerde bouwtekening zie je pas echt goed hoe de aanbouw er uit komt te zien.

Waarom is de bouwtekening verplicht en wat zijn de voordelen?

Veiligheid en het beschermen van stads- en dorpsgezichten zijn belangrijke taken van de gemeente. Om de veiligheid te garanderen en aangezichten van wijken te beschermen is regelgeving gemaakt.

Deze regels kun je vinden in het Bouwbesluit, het Bestemmingsplan en de Welstandsnota.

Dankzij de bouwtekening van de architect kan de ambtenaar controleren of jouw ontwerp voldoet aan de gestelde eisen. Daarnaast gebruikt de constructeur de bouwtekening voor zijn constructieve ontwerp.

Een aannemer kan pas een goede offerte maken als hij weet wat hij moet bouwen. Dat kan dus pas als de architect en constructeur hun ontwerp af hebben.

Stap 3: Laat een constructieberekening van de aanbouw maken

Ook de constructieberekening van de constructeur is een verplicht onderdeel van de vergunningsaanvraag. Dankzij deze constructietekening kan de ambtenaar zien of het ontwerp voldoet uit de veiligheidsnormen uit artikel 2.1 en 2.2 van het Bouwbesluit.

Een bijkomend voordeel van een constructieberekening is dat je altijd verzekerd bent tegen constructieve schade en dat je minder risico loopt op deze schade. Onder die constructieve schade rekenen we onnodige scheuren in muren of verzakkingen van bijvoorbeeld de fundering.

Daarnaast zorgt een goed constructief ontwerp er voor dat je kosten bespaart tijdens de uitvoering.

De aannemer en een constructieberekening

Tegelijkertijd gebruikt de aannemer de bouwtekening en de constructietekening als handleiding voor het plaatsen van de aanbouw. Zo weet hij precies welke materialen er nodig zijn en hoe de constructie gebouwd moet worden.

Vanaf januari 2022 gaat de WKB Wet in werking. De aannemer moet vanaf dan bewijs aanleveren dat hij de aanbouw bouwt zoals de architect en constructeur hebben voorgeschreven.

Stap 4: Vraag een omgevingsvergunning aan

Om een aanbouw van twee verdiepingen te bouwen moet je altijd een omgevingsvergunning aanvragen. Dit doe je via Omgevingsloket.nl op een vrij makkelijke manier.

Wil je meer weten over hoe je een vergunning aanvraagt? Kijk dan even op mijn blog in 10 stappen zelf een omgevingsvergunning aanvragen.

Hoe lang duurt de vergunningsaanvraag?

De wettelijke termijn voor de aanvraag is 8 weken, waarbij de gemeente de mogelijkheid heeft om de termijn met 6 weken te verlengen.

Om de procedure te starten moet je de volgende gegevens indienen:

Alleen de bouwkostenschatting heb je nog niet voorbij zien komen in deze blog. Dit is ook iets anders dat het verbouwbudget. Deze bouwkostenschatting gebruikt de gemeente om de legeskosten te bepalen. Dit zijn een soort administratie kosten van de gemeente.

De legeskosten verschillen per gemeente. Gemiddeld genomen liggen de legeskosten tussen de 2% en 4% van de totale bouwsom.

Stap 5: Selecteer een aannemer die ervaring heeft met het bouwen van een aanbouw van twee verdiepingen

De juiste aannemer voor jouw aanbouw is een aannemer die ervaring heeft met het bouwen van een aanbouw van twee verdiepingen. Deze ervaring zorgt ervoor dat de verbouwing sneller verloopt waardoor je kosten bespaart.

Pas op! Tegenwoordig zijn er steeds meer klusjesmannen die zichzelf verkopen als aannemer. Zorg er voor dat je alleen een aannemer inhuurt die ervaring heeft met de werkzaamheden.

Uiteraard klinkt het selecteren van de juiste aannemer makkelijker dan het in werkelijkheid is. Je hebt waarschijnlijk geen idee waar je op moet letten en hebt al heel wat vervelende verhalen over aannemer gehoord.

Hoe kies je de juiste aannemer?

Helaas weet je nooit 100% zeker of je de juiste aannemer selecteert. Toch zijn er wel punten waar je op kunt letten.

De beste tip is navraag doen bij buren, vrienden en familie. Zeker wanneer deze een soort gelijke aanbouw hebben geplaatst is dit een perfecte strategie.

Ook kan je reviews lezen op Google, waar ervaringen van oude klanten worden gedeeld. Het is hierbij echt niet noodzakelijk dat elke review vijf sterren heeft. Juist de minder positieve reviews zijn hier van belang, omdat je ook direct kunt zien hoe een aannemer op deze feedback reageert.

Kijk daarnaast ook naar de praktische invulling. Want wanneer kan de aannemer leveren, hoe lang denkt hij bezig te zijn en hoe zorgt hij voor een goede kwaliteit?

Controleer altijd of de aannemer goed is verzekerd!

Tot slot is ook het opvragen van meerdere offertes erg handig. Door minimaal drie offertes op te vragen kan je prijzen vergelijken en kan je een inschatting van de prijs maken.

Grootste fout bij het kiezen van een aannemer

De grootste fout die ik voorbij zie komen is dat mensen zich blind starten op prijs. Zorg er voor dat je punten als verzekering, levertijd & kwaliteit ook meeneemt in jouw overweging.

Een aannemer is wel degene die jouw huis verbouwt. Zorg er daarom voor dat je altijd een goed gevoel hebt bij degene die jou daarmee gaat helpen.

Stap 6: Bereid de bouw van de aanbouw voor

Huh? Denk je nu. Dat voorbereiden zijn we nu toch al even aan het doen.

Met deze voorbereiding bedoel ik echter het fysiek voorbereiden van de bouwlocatie.

Waar je dan aan moet denken?

Belangrijke punten bij de voorbereiding van de verbouwing zijn:

  • Checken of de aannemer het ontwerp begrijpt
  • Het inlichten van jouw buren
  • Regelen van de afvalcontainer
  • Controleer of het materiaal en materieel is besteld
  • Stofvrij maken van de woning
  • Afspreken van mijlpalen en evaluatiemomenten met de aannemer

Zodra je deze punten hebt afgevinkt ben je ‘ready to go’.

Stap 7: Laat de aanbouw door een aannemer plaatsen

Een aanbouw kun je niet zelf plaatsen. Zeker niet een aanbouw van 2 verdiepingen. Daarvoor is het te moeilijk en het risico te groot.

De 1e stap die de aannemer zet is het afplakken en vrij maken van de woning. Zodra de woning is beschermd worden de stempels geplaatst. Deze stempels zorgen er voor dat de dragende of stabiliserende rol van de gevel wordt overgenomen op het moment dat de gevel wordt weggehaald.

Ontzettend belangrijk! Controleer tijdens de bouw of de aannemer bouwt volgens het ontwerp van de constructeur. De aannemer mag hier nooit zonder toestemming van afwijken!

Vervolgens wordt de fundering geplaatst en zal ook de aanbouw per verdieping worden geplaatst. Wat rest is de afwerking van zowel de binnen als buitenkant.

Omdat je verder weinig invloed hebt op deze uitvoering zal ik je niet met teveel details belasten.

Stap 8: De oplevering en het afronden van de verbouwing

Waar je wel invloed op hebt is de oplevering. Vaak wordt deze stap nog wel eens over het hoofd gezien. Toch is de controle die je uitvoert vrijwel net zo belangrijk als de voorbereiding.

Tijdens de oplevering heb je nog één laatste kans om aan te geven waar je niet tevreden over bent. Het is daarom van groot belang dat je kritisch naar de aanbouw kijkt en eerlijk je mening geeft.

Heb je te weinig ervaring met verbouwen? Of vind je het lastig streng te zijn?

Vraag dan een externe inspecteur mee te kijken.

De laatste 10% van de bouwsom betaal je, zodra je de oplevering hebt goedgekeurd.

Tot slot wordt ook de onderhoudsplanning en het budget vaak vergeten. Onze ervaring leert dat je dit niet meer doet wanneer de aanbouw al een tijdje staat. Doe dit daarom direct na de verbouwing.

Aanbouw van 2 verdiepingen in het kort

Ik hoop dat je nu een goed beeld hebt bij wat jouw aanbouw kost en wat je moet doen om jouw verbouwing tot een goed einde te brengen.

Tot slot geef ik je graag een aantal tips mee die je helpen bij jouw verbouwing.

  1. Verbouw nooit onder tijdsdruk
  2. Deel jouw bouwplan & budget open met de aannemer, architect en constructeur
  3. Besteed voldoende tijd aan de ontwerpfase
  4. Vraag pas offertes aan als het ontwerp af is
  5. Selecteer niet zomaar de goedkoopste aannemer
  6. Maak duidelijke afspraken over meerwerk en minderwerk

Heb je nog vragen over bijvoorbeeld de omgevingsvergunning of een constructieberekening?

Laat dan een berichtje achter in de reacties onder deze blog. Wij helpen je dan zo snel mogelijk verder!

Over de schrijver
Het is onze missie om jou toegang te geven tot alle benodigde kennis & begeleiding die nodig is om jouw verbouwing tot een goed einde te brengen. Ik doe dat vooral door blogs te schrijven over verbouwen. Zo hoop ik de verbouwwereld een eerlijkere en socialere plek te maken!
Reactie plaatsen

Heb je een constructieberekening nodig?