Een woning splitsen. Hoe werkt dat?
14 april 2021 

Een woning splitsen. Hoe werkt dat?

Een woning splitsen is met de huidige woningnood een steeds interessantere optie.

Met een woning splitsing maak je van één huis of appartement, twee verschillende woningen. Vervolgens worden één of allebei de appartementen vaak verhuurd of verkocht.

Dit kan echter niet zomaar.

Aan het splitsen van een woning zitten best wat regels verbonden. Zo vraagt men zichzelf vaak af of er een omgevingsvergunning nodig is en wat het verschil is tussen een bouwkundige- en kadastrale splitsing.

Daarnaast zijn uiteraard ook de kosten erg belangrijk. Deze verschillen echter zo per verbouwing dat er vaak moet worden gekeken naar welk factoren er invloed hebben op de kosten.

In deze blog ga ik je uiteraard antwoord geven op al deze vragen. Ik beloof je dat je na het lezen precies weet wat een woning splitsing is, of je een vergunning nodig hebt en met welke regels je rekening moet houden.

Sneak preview 1: Voor het splitsen van een woning is altijd een omgevingsvergunning nodig. Echter wordt deze niet altijd verstrekt.

Sneak preview 2: Een kadastrale splitsing is noodzakelijk wanneer je een appartement wilt verkopen. Een bouwkundige splitsing volstaat bij de verhuur van het appartement.

De naam zegt het eigenlijk al. Bij een woning splitsing maak je van één bestaande woning meerdere zelfstandige woningen.

Een woning splitsing wordt vaak toegepast bij appartementen van meerdere verdiepingen of bij een huis die door de bewoners te groot wordt bevonden.

Zo’n splitsing kan dus interessant zijn wanneer er voor de bewoners teveel ruimte is. Het kan in dat geval een mooie financiële oplossing zijn door de nieuwe woning te verhuren.

Toch is een woning splitsen niet zomaar gedaan. Je moet nog best wat regelen voordat de woning juridisch gezien twee woningen is geworden en ook het verbouwproces volgt nog best een aantal stappen.

Het belangrijkste verschil in het splitsen van een woning zit hem in het bouwkundig splitsen of kadastraal splitsen.

Een woning splitsen kan dus op twee manieren, bouwkundig of kadastraal.

In dit hoofdstuk zal ik beide vormen bespreken en ook een aantal eisen verklaren waar je op moet letten.

Bouwkundig splitsen

Wanneer je één appartement tot twee appartementen voor de verhuur besluit te splitsen, dan noemen we dit bouwkundig splitsen.

Voor deze vorm van woning splitsing is altijd een omgevingsvergunning nodig. Deze vraag je aan bij jouw gemeente via het omgevingsloket.

De vergunning krijg je echter niet zomaar. Er moet namelijk wel aan een aantal eisen worden voldaan. Deze eisen zijn:

  • Het pand moet voorzien zijn van brand- en rookmelders
  • De woning moet voldoen aan gestelde geluidwerende maatregelen
  • Er moeten vluchtvoorzieningen aanwezig zijn
  • Beide woningen moeten voorzien zijn van badkamer en sanitair voorzieningen

De eerste drie eisen komen uit het Bouwbesluit. Een besluit dat vrijwel alle regels binnen de bouw bevat.

Normaal gesproken vertel ik de lezer altijd dat vooral de veiligheidseisen uit het Bouwbesluit van groot belang zijn. Voor een woning splitsing geldt dit echter niet omdat je weinig aan de constructie veranderd.

Veel belangrijker is dus dat de leefbaarheid van beide woningen in stand blijft. Er moeten voor de veiligheid van de bewoner vluchtvoorzieningen en brand- en rookmelders aanwezig zijn. Deze veiligheidsregels slaan dus op de veiligheid tijdens het wonen.

Om een omgevingsvergunning aan te vragen heb je altijd bouwtekeningen en een constructieberekening nodig. Het voordeel voor jou is dat je, wanneer je een goede architect en constructeur inschakelt, in de meeste gevallen aan de genoemde eisen voldoet.

Kadastraal splitsen

Er is sprake van deze vorm van woning splitsing wanneer je, je raadt het al, zelfstandige appartementen wilt verkopen. Voor de verkoop van een woning zijn zowel de juridische als de fysieke drempels een stuk hoger.

Wanneer je een huis wilt verkopen moet de woning namelijk voorzien zijn van een eigen…

  • Badkamer en sanitair
  • Keuken
  • Huisnummer
  • Voordeur

Daarnaast is ook voor deze vorm van woning splitsing een omgevingsvergunning nodig. Na het verstrekken van de vergunning volgt echter nog een juridische procedure. Hierin legt de gemeente de splitsing kadastraal vast.

Dit betekent simpelweg dat iedere woning een eigen perceelnummer en definitieve grens krijgt. Zo staat ook in het Kadaster vastgelegd waar de woning begint en eindigt.

Een voorbeeld van een woning splitsing weergegeven in een bouwtekening zie je hieronder.

woning-splitsen

Zoals je nu weet heb je voor zowel een bouwkundige- als kadastrale splitsing een omgevingsvergunning nodig. De vraag is nu natuurlijk wanneer deze vergunning goed gekeurd wordt.

Misschien heb ik net iets te snel een belofte gedaan. Ook de beste constructeurs en architecten kunnen nog tegen juridische drempels aanlopen waar alleen de gemeente invloed op heeft.

De grootste juridische drempel in dit geval is het bestemmingsplan.

In dit plan heeft de gemeente vaak opgesteld hoeveel woningen er op één bouwvlak mogen staan. Het feit is helaas dat er vaak staat vermeld dat er maar één woning mag staan. Heel af en toe staat er in de planregels een uitzondering en staat er voor locaties expliciet een ander aantal vermeld.

Gelukkig mag de gemeente in de meeste gevallen afwijken van het bestemmingsplan. Hij zal hierbij vooral kijken of de extra woning ruimtelijk gezien passend is.

Daarnaast wordt ook gekeken of het woongenot van omwonenden niet wordt aangetast. Hierdoor kunnen de belangen van zowel de aanvrager als de omwonenden afgewogen worden.

Wat bij een woning splitsing minder relevant is, is een veranderd straatbeeld. Vaak blijft de buitenkant van het gebouw namelijk ongewijzigd.

Verander je de buitenkant echter wel, zoals met een extra voordeur bij een kadastrale splitsing, dan kan de gemeente de vergunning ook op dit punt weigeren.

Hieronder staat het proces van de omgevingsvergunning aangegeven. Mocht de vergunning afgekeurd worden, dan heb je zoals je kunt zien nog de tijd om hiertegen in beroep te gaan. Meer hierover lees je in deze blog.

woning splitsen

Een concrete hoogte noemen van de kosten van een verbouwing is normaal gesproken al lastig. Bij een aanbouw lijkt bijvoorbeeld niet elke aanbouw op elkaar en hetzelfde geld voor een dakkapel.

Bij een woning splitsing is het zelfs zo dat er zoveel verschillende factoren zijn met een grote invloed op de kosten, dat concrete kosten opstellen niet mogelijk is.

Gelukkig kan ik je natuurlijk wel ongeveer vertellen met welke kostenposten je rekening moet houden en hoe hoog deze posten dan gemiddeld zijn. Zo kan je zelf een schatting maken van de kosten voor jouw verbouwing.

De omgevingsvergunning en benodigde documenten

De kosten voor de constructieberekening en bouwtekeningen zullen ongeveer tussen de €500 en €1.000 liggen. Er moet uiteraard een nauwkeurige tekening van de nieuwe situatie gemaakt worden en deze moet ook constructief zijn berekend.

Net als bij de verbouwing zelf geldt ook hier dat er enkele bepalende factoren zijn. Zo is de grootte van de verbouwing natuurlijk de voornaamste factor die een rol speelt.

Hoe groter de verbouwing, hoe langer de architect en constructeur bezig zijn, en dus hoe duurder de documenten worden.

Daarnaast speelt de moeilijkheid om dezelfde reden een rol in de prijs.

Voor de kosten van de omgevingsvergunning geldt dat deze vooral afhankelijk zijn van de totale bouwkosten. De legeskosten die je betaald, een soort administratiekosten voor het in behandeling van jouw aanvraag, worden namelijk berekend aan de hand van een percentage van deze totale kosten.

Via deze handige tool kan jij jouw legeskosten snel berekenen.

Overigens hebben de constructieberekening en bouwtekeningen wel veel voordelen. Hier lees je alles over in deze blog.

Bij ConstructieShop.nl focussen wij ons op het maken van constructieberekeningen voor verbouwingen van particulieren. Zo hebben wij vorig jaar meer dan 2.000 mensen geholpen met het berekenen van hun verbouwing.

Dankzij onze constructieberekening heeft jouw aannemer een goede bouwhandleiding en heb je een document wat je kunt gebruiken voor jouw verzekering. Daarnaast geven wij de garantie dat je dankzij onze constructieberekening een vergunning krijgt.

Heb jij de constructieberekening voor jouw verbouwing snel nodig? Dan kan dat ook. Wij leveren de constructieberekening al binnen 48 uur.

Klik hier als je een offerte wil aanvragen voor het laten maken van een constructieberekening.
De juridische procedure

Een woning splitsen verloopt veel soepeler wanneer je een notaris aanstelt om het juridische proces te regelen. Hij stelt de splitsingsakte op en laat deze tekenen bij het kadaster.

Dit zorgt ervoor dat je de appartementen sneller kunt verhuren of verkopen.

Uiteraard kost ook een notaris geld en zal de prijs hier afhankelijk zijn van de tijd waarvoor je de notaris inhuurt. Gemiddeld kost de notaris voor deze procedure ongeveer €2.500.

De verbouwing zelf

Verreweg de grootste kosten post is natuurlijk de verbouwing zelf. Met alle maatregelen die ik in hoofdstuk 2 heb genoemd kunnen de kosten hoog oplopen.

Zeker het plaatsen van nieuw sanitair en een keuken kan erg prijzig zijn. Logisch ook, want je maakt van een ruimte die eerst geen losse woning was, een volledig nieuwe woning.

Daarnaast zal ook het scheiden van de twee woningen en het bereikbaar maken van één van de nieuwe woningen kosten met zich mee brengen.

Vanwege deze factoren is een gemiddelde prijs voor een woning splitsing simpelweg niet te geven. Alleen het verschil tussen het wel of niet moeten plaatsen van een keuken kan al €10.000 schelen.

Tip. Zorg ervoor dat je door middel van offertes meerdere aannemers vergelijkt. Kijk hierbij niet alleen naar de prijs, maar bel de aannemers ook om te kijken wat voor gevoel je bij de aannemer krijgt.

Na alle regeltjes en kosten is het wel fijn om te weten waarom je nou eigenlijk een woning zou splitsen.

Hier heb je waarschijnlijk zelf ook al wel over nagedacht. Anders zou je niet bij deze blog beland zijn. Maar hopelijk kan ik je nog wat nieuwe inzichten geven over de voordelen van een woning splitsen.

Financiële voordelen van een woning splitsing

Het grootste, en voor veel mensen het belangrijkste voordeel, is het financiële voordeel van het splitsen van een woning. Zoals ik in de introductie al vertelde is het zeker in een tijd van woningnood een lucratieve oplossing.

Het grootste voordeel is dat de verhuur of verkoop van twee kleinere appartementen vaak meer oplevert dan één groot appartement. In grote steden, waar de ruimte schaars is, werd woning splitsing daarom al veel gebruikt.

Met de huidige woningnood zie je echter dat ook buiten de grote steden woning splitsing steeds interessanter wordt.

Uiteraard kan je er ook voor kiezen om in één van de twee woningen te blijven wonen. In dat geval kan je door de verhuur van het andere appartement jouw maandlasten verlagen.

Sterker nog. De verhuur kan je zelfs winst opleveren wanneer je het appartement gunstig kan verhuren.

Sociaal voordeel

Een woning splitsen biedt ook vaak mogelijkheden wanneer je met een ander gezin op één kavel wilt wonen. Dit is bijvoorbeeld handig wanneer je een (groot)ouder of familielid verzorgt aan huis door middel van mantelzorg.

Dankzij het splitsen van de woning kan je dicht bij elkaar wonen zonder dat de privacy of zelfstandigheid opgegeven moet worden.

Ook kan een woning splitsen interessant zijn wanneer je samen wilt wonen met vrienden. Het samen kopen van een huis is vaak ingewikkelder dan het kopen van een eigen huis. Hierdoor kan het makkelijker zijn om de woning te splitsen en ieder een eigen huis te kopen.

Na het lezen van deze blog weet je hopelijk precies hoe een woning splitsen werkt, dat je een vergunning nodig hebt, wat de kosten zijn en welke voordelen een woning splitsing kan hebben.

Ik hoop dat je met deze informatie direct kan beginnen met verbouwen.

Onze constructeurs helpen je graag met het maken van een constructieberekening voor jouw verbouwing . Dankzij ons ontwerp heb je een bouwhandleiding voor de aannemer, krijg je gegarandeerd een vergunning en heb je een document voor jouw verzekering.

Klik hier als je een offerte wil aanvragen voor het laten maken van een constructieberekening.

Mocht je toch nog vragen hebben over die vergunning of over de kosten?

Laat dan even een berichtje achter in de reacties onder deze blog. Wij helpen je dan zo snel mogelijk verder.

Over de schrijver
Het is onze missie om jou toegang te geven tot alle benodigde kennis & begeleiding die nodig is om jouw verbouwing tot een goed einde te brengen. Ik doe dat vooral door blogs te schrijven over verbouwen. Zo hoop ik de verbouwwereld een eerlijkere en socialere plek te maken!
Nelleke
Door

Nelleke

op 01 Jul 2021

Beste Patrick, Dank je wel voor je duidelijke blog. Ik heb nog een aanvullende vraag. Krijgt een gebouw dat (officieel/ met toestemming van de gemeente) bouwkundig gesplitst is altijd meerdere huisnummers en worden dit dan aparte WOZ objecten of gebeurt dat alleen wanneer je kadastraal splitst? Zie je antwoord tegemoet. Nelleke

Patrick Springvloed
Door

Patrick Springvloed

op 02 Jul 2021

Beste Nelleke, Meerdere huisnummers zijn bij een bouwkundige splitsing niet verplicht, maar bij een kadastrale splitsing wel. Een bouwkundige splitsing is nodig wanneer je de aparte woningen of appartementen gaat verhuren, de kadastrale splitsing voor verkoop. Aangezien een WOZ object wordt getaxeerd, zal dit alleen bij een kadastrale splitsing het geval zijn. Ik hoop dat ik voldoende antwoord heb kunnen geven op je vraag. Mocht je nog meer vragen hebben dan hoor ik dat graag. Patrick

Saartje
Door

Saartje

op 02 Jul 2021

Dag Patrick,Dankjewel voor je uitleg. Ik heb echter een vraag. Mijn woning is onderdeel van een huizencomplex en in onze splitsingsakte staat dat ik mag verhuren. Als mijn verzoek voor een vergunning voor bouwkundige opsplitsing van mijn deel in 2 wooneenheden gehonoreerd wordt, moet ik dan voor deze 2 eenheden apart service kosten betalen? Hartelijk dank alvast, en met vriendelijke groet, Saartje

Ger
Door

Ger

op 15 Jul 2021

Ik ben eigenaar van een pand met beneden een bedrijfsruimte (nr. 93) en boven een woonruimte (nr. 95) In 2013 heeft de gemeente de bestemming van 93 veranderd in woonbestemming. Nu wil ik op de begane grond een woning realiseren. Bij de aanvraag vergunning eiste de gemeente dat er een deur in de gevel kwam (stond niet op de tekening) omdat er nu ook een deur in zit (2 grote deuren van bij elkaar 2meter breed en 2,6 meter hoog) De vergunning is er inmiddels. Ik ga ervan uit dat er dus feitelijk al een woningsplitsing is. Nu eist de netbeheerder en water leverancier dat er 2 meterkasten komen. Hier is eigenlijk erg weinig ruimte voor. In jouw verhaal lees ik hier niets over. Is het zo dat bij een woningsplitsing altijd 2 meterkasten moeten komen? Het liefst zou ik 1 meterkast willen hebben met alle meters erin.

Reactie plaatsen